Как поменять управляющую компанию или тсж в доме, выбор новой ук

Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов

Как поменять управляющую компанию или ТСЖ в доме, выбор новой УК

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»? Или вашу УК просто решили обанкротить?

Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

Однако есть некоторое замечание: в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011г. №7677/11 этот пункт Жилищного кодекса трактуется так, что собственники могут сменить УК если они приняли об этом решение на собрании, даже если со стороны УК не было существенных нарушений договора управления.

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

Источник: https://nkgkh.ru/index.php/novosti/raz-yasneniya/836

Как просто сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Если хотя бы один собственник в многоквартирном доме недоволен его администрированием, он может стать инициатором смены недобросовестной управляющей компании. При этом важно соблюдать нормы законодательства.

Выбор новой организации

Перед тем как начать смену управляющей компании в многоквартирном доме, нужно определиться с преемником. Для наиболее эффективного выбора можно использовать следующие методы:

  • ознакомиться с перечнем управляющих компаний своего города, района или населенного пункта; на сегодняшний день в интернете присутствуют различные списки таких компаний, которые зачастую имеют форму рейтингов;
  • прочитать отзывы о разных управляющих компаниях на форумах или под теми же рейтингами;
  • выбрав несколько наиболее привлекательных претендентов, посетить многоквартирные дома, которые они обслуживают, и осмотреть состояние домов снаружи и внутри, а также оглядеть прилегающую территорию; можно поговорить с жильцами и узнать их мнение о качестве работы управляющей компании;
  • изучить нарушения, учтенные службами жилищного контроля и строительного надзора в отношении конкретных компаний;
  • непременно узнать мнение своих соседей о выбранных огранизациях и получить приблизительную картину позиции жильцов дома по перспективе смены УК;
  • посетить офисы избранных фирм и познакомиться с руководством, обсудить возможное сотрудничество, уточнить различные нюансы будущего договора; желательно привлечь к знакомству с новой компанией и других жильцов дома.

Такие предварительные действия помогут свести риски неправильного выбора к минимуму.

Способ поменять управляющую компанию

Прежде всего, нужно выбрать, каким способом поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрены следующие случаи, когда жильцы могут инициировать прекращение сотрудничества с действующим администратором и заключить соглашение с новым. Смена управляющей компании многоквартирного дома в 2016 году и в новом 2017 году одинакова и делится на виды:

  • завершение периода работы нынешней управляющей организации в соответствии со сроком, установленным в договоре управления; с нового периода можно заключить договор с другой организацией;
  • отказ жильцов от исполнения договора с организацией, если таковой договор был заключен по итогам тендера; право на отказ реализуется по окончании каждого нового года с даты заключения соглашения (например, договор заключен 14 ноября 2016 года, значит, после 14 ноября 2017 года можно его расторгнуть); при этом решение об отказе принимается исключительно на общем собрании собственников квартир;
  • действующая компания допустила нарушения условий договора по обслуживанию многоквартирного дома; в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ в такой ситуации жильцы могут прекратить договор с организацией в одностороннем порядке; решение о прекращении отношений с компанией принимается также на общем сборе собственников;
  • управляющая организация утратила лицензию на осуществление деятельности в сфере администрирования многоквартирных домов; нормы об аннулировании и прекращении действия лицензии содержатся в ст. 199 ЖК РФ;
  • прекращение сотрудничества по мирному согласованию с управляющей компанией;

принятие решения на общем собрании собственников о смене формы управления, например, образование ТСЖ.

Таким образом, при выборе любого из путей необходимо собрать всех собственников для принятия законного решения.

Общее собрание собственников

Как организовать сбор жильцов дома:

  1. Составить письменную повестку собрания. В документ включаются следующие пункты:

Источник: http://novostroyki.guru/stati/kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome-vse-etapy-protsedury/

Как поменять неугодную управляющую компанию

Новостроек с каждым годом становится все больше. Растет число жителей, увеличиваются и проблемы связанные с этим вопросом. Многие не вникают в дела житейские, регулярно оплачивают счета, даже не заглядывая и не вникая в суммы указанные в квитанциях. Таких людей большинство, этим и пользуются застройщики.

Привычные ЖЭКи вытесняются управляющими компаниями, которые не всегда выполняют свои функции. При заселении жильцы мало думают об этих вещах. Первое время они находятся в приподнятом состоянии от покупки жилья, да и проблем и недоделок не так заметно. После того как эйфория проходит, все становится на свои места.

Теперь уже отчетливее видны явно завышенные цифры в платежках и несоблюдение компанией условий по договору.

Возникает вопрос, где же мы были, когда подписывали документы? Подписывали мы их вообще? Не секрет, что многие застройщики создают свои управляющие компании, тем самым скрывая недоделки, не выполняя обязательства и покрывая свои долги за счет новоселов.

Многие даже не знают, что подписали договор о выборе УК, им просто подсовывают эти бумажки вместе с другими, ничего особо не разъясняя при этом. Не многие вдумчиво читают. Надо же подписать, и ставят, не задумываясь, свою подпись в соответствующей графе. А существовать хочется в нормальных условиях. Что же тогда делать? Менять управляющую компанию!

Почему выбирать стороннюю УК застройщикам не выгодно?

Когда новостройка сдается в эксплуатацию, перед жителями возникает выбор управляющей компании. Можно примкнуть к компании, которая уже обслуживает другие объекты или же, что чаще всего бывает, застройщик создают свое управление. Последний случай наиболее удобен для него.

Он может проводить через нее свои деньги, вписывать свои необоснованные пункты. И, конечно же, что самое удобное, скрывать незавершенные работы пока дом находится на гарантии. Назначается председатель, который стоит не на стороне жильцов, а владельца, так как тот платит ему деньги. Всем хорошо, кроме обиженных жильцов.

Нужно выбирать инициативного человека, который будет бороться вместо комитета дома, за права его жителей.

Сторонняя компания, которая ничем не обязана владельцу жилья, стоит на стороне граждан. Она требует от застройщика выполнения всего необходимого. Выбивает справедливые и обоснованные правила и решения.

Как выбрать новую УК

Многих не устраивают прежние управляющие компании, но выбрать новую еще сложнее. Как не наступить на те же грабли?

Большинство ориентируются на отзывы жильцов других домов. Необходимо тщательно изучить условия другой организации, ее рейтинг и правила, рекомендации и срок работы.

Переход осуществить не так-то просто. Прежняя контора не заинтересована в передаче дома, это ее деньги! Можно заранее договориться о переходе к другой организации. Скорее всего, она с удовольствием поможет в оформлении. Но помните, что это дело очень запутанное и долгое. Нужно запастись терпением и энтузиазмом жильцов.

Когда лучше сменить УК

Сменить управляющую компанию не так-то просто, но есть момент, когда это можно сделать наиболее выгодно – по истечении срока договора. Последний заключается на период от 1 до 5 лет.

Основываясь на статье 162 ЖК РФ пункт б, срок действия договора продлевается на ранее указанный, если одна из сторон не прервала его. В этом случае, за 30 дней до окончания, направляется уведомление о прекращении сотрудничества на ранее указанных условиях или полном отказе от ее услуг.

Такое извещение не может быть направлено одним жильцом или инициативной группой. Для того, чтобы оно имело силу необходимо организовать общее собрание.

Какие же еще могут быть основания для смены управляющей компании:

  • Невыполнение заявленных в договоре условий или ненадлежащее их выполнение;
  • Утаивание УК важной информации от жильцов или предоставление ее в искаженном виде или не в полном объеме;
  • Обоюдное решение о расторжении договора;

Гражданский кодекс РФ дает нам следующий перечень причин расторжения:

  • Основания, предусмотренные в самом договоре;
  • По решению суда;
  • Основания, прописанные в ГК РФ;
  • Основания, оговоренные в иных законах.

Опишем подробнее каждую из этих причин.

Если вам не нравится как и в каком объеме УК выполняет работы, указанные в договоре, доказать это будет не так-то и легко.

Организация найдет 1000 и 1 оговорку в самом документе и докажет вам всеми правдами и неправдами, что все выполняется в рамках закона. Слов и жалоб жильцов мало. Здесь нужен жесткий подход, юридическая подкованность и экспертиза.

Если вы хотите что-то подтвердить, вам нужны веские доказательства. Организуйте в доме инициативную группу, которая будет этим заниматься.

Помните, что уже может быть «засланный казачок» от управляющей компании, который красным словцом воздействует на умы людей и движет массы за собою. Ему идут доплаты от организации, поэтому он действует не в интересах общества. Да это может быть и сам председатель!

Для того, чтобы все подтвердить нужно действовать в рамках закона. Направьте запросы в управляющую компанию о предоставлении актов о выполнении работ, отчетов и протоколов. Проанализируйте все эти сведения, сопоставьте даты и события. Если данные в этих документах прописаны «для галочки», соберите реальные показания. Сделайте фотоотчеты, где показано реальное выполнение работ.

По соглашению сторон

Этот вариант встречается очень редко. Для этого должны быть согласны расторгнуть договор как все жильцы, так и УК. Между сторонами подписывается соглашение о прекращении действия контракта. В нем указывается порядок передачи данных другой компании:

  • Документации на дом;
  • Неизрасходованных средств, на ремонт (капитальный и текущий)
  • Средств на оплату коммунальных услуг, которые были оплачены, но не предоставлены.

Основания, предусмотренные в договоре

В документе может быть прописано условие, что если за 30 дней до окончания срока действия договора будет направлено извещение о прекращении его действия, то УК не вправе будет отказать.

Основания, прописанные в ГК РФ

Документ может быть расторгнут, если в нем выявлены явные неточности и несоответствия. Например, сам договор может быть заключен неправильно. Если без споров расторжение провести не удается, оно совершается в судебном порядке.

Основания, оговоренные в иных законах

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/zhkh/kak-pomenyat-neugodnuyu-upravlyayushhuyu-kompaniyu.html

Как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме?

Реформирование жилищно-коммунальной структуры не стоит на месте. Собственники жилья вправе самостоятельно решать, кто и каким способом будет управлять многоквартирным домом. Ненадлежащее исполнение или полное невыполнение возложенных обязанностей дает право жильцам выбрать новую управляющую компанию.

Причины для смены управляющей компании

Деятельность управляющей компании строится на основании заключенного с ней договора. Собственники жилья могут поменять УК в случае неисполнения или полного невыполнения возложенных обязанностей организацией.

К основным причинами расторжения договорных отношений с УК относят:

  • окончание срока действия договора и отсутствие в нем условия о его пролонгации;
  • невыполнение возложенных обязанностей;
  • предоставление услуг в неполном объеме, ненадлежащего качества или с нарушением сроков;
  • отсутствие реакции на заявки по проведению ремонтных работ;
  • окончание срока лицензии;
  • сокрытие деятельности, мошеннические действия с финансами и т.д.

Для начала процедуры смены УК достаточно нарушения хотя бы одного из условий договора. Соглашение заключается на срок от 1 года до 5 лет. Как правило, УК дается 12 месяцев на то, чтобы вникнуть в суть работы и привести дела в порядок. Если после отведенного времени недостатки деятельности не будут устранены, то собственники вправе избрать новую компанию.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

Сменить управляющую компанию можно при соблюдении определенной процедуры:

  • принятие решения о смене УК;
  • выбор новой управляющей компании;
  • проведение общего собрания;
  • составление протокола;
  • передача протокола.

Принятие решения

Решение принимается на общем собрании собственников жилья. Каждый жилец извещается о месте и времени проведения собрания за 10 дней. Если один из жильцов не будет оповещен в надлежащем порядке, то решение собрания может быть признано недействительным.

Надежным способом сообщения информации является направление заказного письма с уведомлением. Дополнительно оповестить о собрании можно с помощью объявлений, размещенных на специальных информационных стендах в доме.

Источник: http://passus.ru/zhilishhnoe-pravo/kak-pomenyat-upravlyayushhuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome.html

Как поменять Управляющую Компанию ЖКХ многоквартирному дому

Жилищный кодекс России закрепляет за собственниками жилья право УК. Но первоначальный выбор не всегда идеален, и перед владельцами помещений, недовольными работой организации, встаёт вопрос о смене управленцев.

Для юридически грамотного осуществления процедуры существует регламентированный законодательством порядок.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Когда возможно инициировать смену УК?

Обязанности УК прописаны в договорах, которые она заключает с членами ТСЖ. Невыполнение этих обязанностей и выполнение их не на должном уровне могут стать основанием для замены.

Другой причиной может стать непрозрачность информации о работе компании, поскольку по закону УК обязана раскрывать собственникам жилья сведения о своей деятельности.

Таким образом, основанием для начала процедуры смены управленцев считается:

  • Некачественное содержание общего имущества (отсутствие ремонта, несвоевременное устранение поломок технического оборудования, отсутствие уборки территории и т.д.)
  • Предоставляемые услуги имеют ненадлежащее качество (отсутствие горячей воды, несоблюдение теплового режима в зимний период, перебои с водоснабжением, несвоевременный вывоз мусора и др.).
  • Невыполнение или несвоевременное реагирование на заявки и жалобы.
  • Сокрытие информации о собственной деятельности.

Жильцы дома должны подавать жалобы на не устраивающие их факты бездействия УК. Нарушением является также несвоевременное устранение поломок общедомового имущества и технического оборудования, так как существуют строгие временные рамки для выполнения работ.

При каждой поломке или нарушении жильцам рекомендуется составлять акты, которые впоследствии пригодятся в качестве основания для смены нерадивых управленцев.

Если организация продолжает вести дела в таком же режиме, не применяет никаких мер по устранению нарушений, халатно относится к своим прямым обязанностям, договор с нею следует расторгать.

Кроме того, если работа управленцев вас не устраивает, можно сменить её по окончании срока договора и заключить договор с новой компанией.

Препятствием для смены УК могут стать сроки её работы. Закон предусматривает невозможность расторжения договора с УК в первый год.

Управляющая компания, получив извещение о желании жильцов прекратить сотрудничество, возможно, начнёт создавать видимость активного выполнения обязанностей. У вас вдруг станет чисто в подъездах и на придомовой территории, или внезапно текущая годами крыша начнёт ремонтироваться.

Не стоит обольщаться. Если компания за истекшее время не делала того, что нужно, а теперь вдруг взялась за дело, значит, это просто показуха.

Кто выступает инициатором заключения нового договора?

В этой роли должна выступить созданная инициативная группа, выступающая от имени ТСЖ. В группу могут входить любые из членов товарищества, но на практике чаще всего ими являются члены правления.

Состав инициативной группы выбирается Советом ТСЖ. Группа проводит анализ деятельности УК.

Конец действия договора – самый удобный способ воспользоваться моментом и осуществить замену УК. Срок действия документа можно узнать непосредственно у руководства или в органах администрации. Договор автоматически продлевается, если обе стороны не желают его расторгнуть.

Если собственники решили сменить компанию, за 30 дней до окончания срока договора следует уведомить её руководство о намерении отказаться от услуг организации (п.б ст. 162).

Когда договор ещё действует

Сменить УК, если договор ещё не закончился, гораздо сложнее.

Когда собственники уже произвели подбор новой УК, именно она начнёт процесс расторжения прежнего договора. Если с выбором ТСЖ пока не определилось, за дело нужно браться самостоятельно.

Прекращение действующего договора до истечения срока возможно в разных вариантах (ст.450 ГК):

По соглашению сторон

Производится в случае согласия всех собственников помещений. С действующей УК подписывается соглашение, в котором оговаривается порядок передачи новым управленцам документации, не израсходованных средств на ремонт, средств на расчеты с поставщиками услуг.

После передачи с новой компанией заключается договор на обслуживание объекта.

Согласно пункту действующего договора

В действующем договоре иногда заранее оговорены условия и порядок его расторжения. Как правило, основанием, прописанным в таком пункте, является уведомление УК за месяц о намерении собственников расторгнуть договор. Управленцы освобождаются от своих обязанностей автоматически.

На основании ст. 45 ГК РФ

Данная статья гласит, что договор расторгается в случае существенных изменений обстоятельств, то есть в случае непредвиденного развития событий. Если стороны не желают признавать наличие этого, расторгнуть договор поможет обращение в суд.

По иным законам

В частности ст. 161 ЖК закрепляет за собственниками возможность изменить способ управления домом. Как вариант, создать ТСЖ, которое возьмёт на себя управление домом и откажется от услуг УК.

Проблема только состоит в том, что закон при таком исходе событий не регламентирует порядок расторжения договора. Если такой пункт в документе не прописан заранее, расторжение его производится на общем собрании, в порядке, который был описан ранее.

Путём подачи иска в суд

Если УК существенно нарушает условия договора, собственники могут обратиться с иском о расторжении договора с нею в суд. Само понятие существенных нарушений оговаривается в ст.450 ГК. Это несоблюдение температурного режима в помещениях, перебои в электро — и водоснабжении, неработающие лифты, изношенная крыша и др.

Нарушением считается не только бездействие компании по устранению нарушений, но и несоблюдение сроков.

Собственники помещений должны фиксировать нарушения путём составления актов, жалоб в саму УК и контролирующие организации. Суд, на основании предоставленных доказательств, расторгает договор.

Обращение в суд в индивидуальном порядке невозможно, поскольку договор с УК подписывается всеми владельцами помещений. Следовательно, решение об обращении в суд должно быть принято на общем собрании. Там же утверждается состав уполномоченной группы, каждый из которых получает доверенность, оформленную от имени каждого собственника.

Правила подбора новой УК

Кроме анализа работы действующей компании, инициативной группе предстоит заняться подбором новой. При подборе новых управленцев внимательно изучите следующую информацию:

  • Опыт работы УК, характер её взаимоотношений с администрацией.
  • Организационная состоятельность компании. Объемы фондов, учредители, штат сотрудников.
  • Количество домов под управлением данной организации.
  • Состояние документации.
  • Материальная база (наличие техники, договоров с субподрядчиками).
  • Открытость деятельности компании, её контактность.
  • Сроки реагирования на заявки от жильцов, готовность находить индивидуальный подход к собственникам жилья.
  • Квалификация кадров. Опыт персонала, соотношение численности руководящего состава и технических работников.
  • Сведения о тарифной политике, система работы с поставщиками коммунальных услуг.

Обязательно проверьте, есть ли у выбранной вами организации лицензия, поскольку в соответствии с Законом № 255 от 21.07.14г. каждая УК должна вести собственную деятельность на основании государственной лицензии.

Сведения обо всех УК, имеющих документ, содержатся в государственных реестрах субъектов РФ. Это открытая информация, которая размещается на официальных сайтах органов Жилнадзора государственной исполнительной власти.

Если жильцы дома не справились с самостоятельным выбором УК, органы местного самоуправления объявят открытый конкурс по отбору организации, которая возьмёт в свои руки управление данным ТСЖ.

По закону произойти это должно в течение трех дней после проведения собрания, на котором выражено недоверие старой УК. Сам же конкурс проводится через 30 дней после его объявления.

Подготовка документов и осуществление смены управляющей компании в многоквартирном доме проводится по определённому алгоритму:

Уполномоченная советом группа собирает документы для обоснования смены управленцев. Для этого она внимательно изучает договор, требует от УК отчёт о деятельности за определённый период (акты работ, акты осмотра технического оборудования и др.)

УК обязана предоставить полный пакет документов. Если она сделать это отказывается, потребуйте выдать вам официальный ответ в письменной форме

Изучив документацию и подготовив список претензий, инициативная группа готовит общее собрание жильцов. Для обеспечения кворума, необходимо провести рассылку извещений по адресам. Если хоть один собственник не будет официально предупреждён, собрание будет признано недействительным.

Обязательные пункты в извещении:

  • Сведения об инициаторах
  • Информация о форме, дате и времени проведения.
  • Повестка дня.
  • Способ вручения извещения.

Источник: http://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/upravlyayushhaya-kompaniya/kak-smenit.html

Как сменить управляющую компанию?

ОСНОВАНИЯ

Право на выбор новой УК закреплено в Жилищном кодексе РФ. Этому вопросу посвящен последний, восьмой раздел ЖК — «Управление многоквартирными домами».

В разделе расписаны не только правила выбора способа управления домом, но и условия и основания смены одной УК на другую или передачи управления ТСЖ. Напомним, в Петербурге существует достаточно много государственных и негосударственных УК.

К первым относятся почти все жилкомсервисы — самые крупные управляющие организации города. Однако не за горами то время, когда все эти ЖКС потеряют свой государственный статус.

В соответствии со статьей 162 ЖК РФ управляющая организация (далее — УК) управляет многоквартирным домом на основании договора управления с каждым собственником помещений дома. Такой договор каждая УК должна была заключить сразу после того, как жители или жилищный комитет выбрали ее в качестве управляющей организации. Срок действия договора — не менее года и не более 5 лет.

На деле в большинстве домов жители отнеслись к таким договорам несерьезно, подмахнули их, не читая, не пытаясь исправить, — если вообще что-то подписывали. Городские власти от разъяснительной работы по этому вопросу заслонились. Поэтому договоры чаще всего не соответствуют федеральному законодательству и ущемляют права жителей. Однако кое-чем воспользоваться все-таки можно.

ЕСЛИ СРОКИ ИСТЕКЛИ

Самый удобный момент воспользоваться возможностью выбора новой УК или сменить способ управления домом — истечение срока действия договора с прежней компанией. Узнать этот срок можно в самой УК или в ГУЖА. Город является собственником части помещений в большинстве многоквартирных домов Петербурга.

Следовательно, в ГУЖА должны быть в наличии все договоры с УК (в том числе с жилкомсервисами), которым город отдал в управление свое имущество — квартиры на правах социального найма.

По пункту б статьи 162 ЖК РФ такой договор считается автоматически продленным на прежний срок действия, если по истечении срока его действия ни одна сторона не заявила о его прекращении.

Следовательно, за месяц до истечения срока договора с УК собственники помещений должны направить ей уведомление о том, что они не хотят продлевать договор на прежних условиях или отказываются от ее услуг вообще.Однако направлять такое извещение в индивидуальном порядке жители не вправе.

Дело в том, что по закону в каждом доме может быть не более одной УК. Следовательно, собственники квартир и нежилых помещений должны предварительно договориться о том, когда и как они совместно будут избавляться от старой УК. Для этого придется провести общее собрание. Как это сделать — смотри ниже.

КАК РАСТОРГНУТЬ

Несколько сложнее избавиться от УК в том случае, если срок договора еще не истек. Чтобы сменить УК, придется расторгнуть договор управления.

Это легко сделать, если у вас уже есть на примете новая УК — она и возьмет на себя все юридическое сопровождение процесса расторжения.

Однако если вы не хотите связывать себя с единственным преемником и предпочитаете иметь свободу выбора, действовать придется самостоятельно.Расторжение договора управления осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом.

Статья 450 ГК РФ предусматривает расторжение договора в следующих случаях:— по соглашению сторон;— по основаниям, предусмотренным в самом договоре;— по основаниям, предусмотренным ГК РФ;— по основаниям, предусмотренным другими законами;— по решению суда.Разберем их подробнее.

ПО СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН

Это предполагает, что и УК, и все собственники помещений (в том числе если они объединены в ТСЖ) согласны расторгнуть договор, то есть конфликтов и споров по этому поводу нет. В этом случае с прежней УК подписывается соглашение о расторжении договора. В нем обязательно должен быть определен порядок передачи новой УК:

— технической документации на дом;— иных документов, связанных с управлением домом;— средств на текущий и капитальный ремонт, собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК;— средств на оплату поставленных ресурсов (воды, тепла и т. д.), собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК.С новой УК заключается договор управления многоквартирным домом.

ПО ОСНОВАНИЯМ, ПРЕДУСМОТРЕННЫМ В САМОМ ДОГОВОРЕ

Договором с УК могут предусматриваться основания и порядок расторжения договора. Например, если владельцы помещений (ТСЖ, ЖСК) за месяц до даты расторжения письменно предупредят УК о своем намерении расторгнуть договор.

В СООТВЕТСТВИИ С ГК РФ

Статьей 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Что считать существенным? Например, развитие событий, при котором (если бы стороны могли их разумно предвидеть) договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на иных условиях.

Если в этом случае добровольное согласие сторон о расторжении договора отсутствует, договор может быть расторгнут в судебном порядке.

ПО ДРУГИМ ЗАКОНАМ

Статья 161 Жилищного кодекса (ЖК РФ) дает право общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме в любое время изменить способ управления. Например, создать ТСЖ.

По смыслу нормы закона такое решение должно повлечь расторжение договора с УК, в соответствии с которым эта УК управляла домом.

Однако в ЖК РФ ничего не сказано о порядке и сроках прекращения действия договора с УК в случае изменения самого способа управления домом, поэтому лучше такой порядок заранее предусмотреть в договоре управления домом.

Если же такого в договоре нет, расторжение договора с прежней УК должно быть оговорено в решении общего собрания. Чтобы не мучиться с созывом собрания вновь, на том же собрании стоит утвердить текст договора с новой УК — в случае, если собственники захотят привлечь к управлению домом стороннюю организацию и не решатся управлять сами силами ТСЖ.

ПО РЕШЕНИЮ СУДА

Расторгнуть договор по решению суда можно при существенном нарушении его условий со стороны УК.

Понятие существенности раскрывается в пункте 2 статьи 450 ГК РФ: «существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».

К таким существенным нарушениям относятся, например, длительное несоблюдение в жилых помещениях температуры, установленной для отопительного сезона (+18°, а в угловых помещениях +20°), либо систематические перебои в водо- и электроснабжении, неисправные лифты, отсутствие текущего ремонта, дырявая кровля, вода в подвалах, плохая уборка и так далее.

Безусловно, все подобного рода нарушения должны быть подтверждены документально. Для этого надо определенное время фиксировать все нарушения в вашем доме путем обращения с жалобами в жилищную инспекцию, жилищный комитет, Роспотребнадзор, прокуратуру — и аккуратно собирать все ответы из ведомств, куда вы жаловались.

Не помешают обращения в аварийную службу вашей УК или города, где все они должны быть зафиксированы в журнале учета. Каждое нарушение, выявленное при таком обращении, должно быть устранено в срок, оговоренный нормативными документами правительства РФ. Нарушение сроков — тем более неоднократное — вполне нормальное основание для расторжения договора.

Наконец, не помешают также и акты о различных нарушениях со стороны УК, которые жители могут фиксировать самостоятельно. Такие акты составляются при участии соседей и с их подписями. В совокупности все эти доказательства вполне могут стать решающими для суда.

Однако одному собственнику обращаться в суд нет смысла, ведь договоры с УК имеет каждый из соседей, — даже если считает, что ничего подобного не подписывал.

Следовательно, для обращения в суд «от имени дома» тоже придется созывать общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, принимать решение и выбирать уполномоченных, которым вдобавок придется оформлять нотариальную доверенность от каждого собственника.

ПРАВИЛА ДЛЯ СОБРАНИЯ

Источник: http://izhcommunal.ru/publ/kak_smenit_upravljajushhuju_kompaniju/2-1-0-132

Смена управляющей компании в многоквартирном доме, если в нем есть ТСЖ (ЖК, СПК)

В рекомендации содержатся нюансы смены управляющей компании в многоквартирном доме, если сторонами по договору управления являются УО и жилищное объединение (ТСЖ, ЖК, СПК).

ТСЖ имеет право заключить договор управления МКД с УО. Это право закреплено п. 1 ч. 1 ст. 137, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ. Заключение договора управления МКД с УО — это не смена способа управления МКД. В этой статье подробно рассмотрим, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме.

При наличии договора управления между УО и ТСЖ, ЖК, СПК последние контролируют работу УО. Контроль осуществляется за выполнением УО обязательств по договору, в том числе:

  • за оказанием всех услуг и/или выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в МКД;
  • за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства МКД.

Чтобы сменить управляющую организацию, жилищному объединению необходимо разобраться:

  • кто в ТСЖ выбирает УО для заключения договора управления;
  • на каких основаниях происходит смена УО;
  • как в ТСЖ принять решение о смене УО;
  • как сменить сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, лишившуюся лицензии на управление МКД.

Кто в ТСЖ выбирает УО для заключения договора управления

Выбор УО для заключения договора управления с ТСЖ (ЖК, СПК) остается на усмотрение представителей жилищного объединения.

Общее собрание собственников помещений в МКД выбирает УО и утверждает условия договора управления МКД только при способе управления МКД управляющей организацией. Порядок выбора УО и заключения с ней договора управления в жилищном объединении регулируется уставом.

Законом не установлены правила выбора УО, с которой ТСЖ (ЖК, СПК) заключит договор управления МКД. Единственное требование для всех УО — наличие лицензии на осуществление деятельности по управлению МКД. Это установлено ч. 1 ст. 192 ЖК РФ.

Выбор УО и утверждение условий договора управления в ТСЖ (ЖК, СПК) можно закреплять:

  • приказом председателя;
  • протоколом заседания правления;
  • протоколом общего собрания членов;
  • иным способом.

Главное — отразить порядок выбора УО в уставе жилищного объединения.

  • Заключение договора управления многоквартирным домом

Важно!

Укажите в договоре управления, что именно подразумевается:

  • под несвоевременным исполнением обязательства;
  • под неисполнением обязательства.

Например: под неисполнением обязательства понимается трехкратное нарушение условий договора. Неисполнение обязательства подтверждается соответствующим актом, а также методами фото- и видеофиксации.

Пример

Выбор УО для заключения договора управления с ТСЖ

В правление ТСЖ «Управленец» поступило несколько коммерческих предложений от УО о заключении договора управления МКД.

В уставе ТСЖ указано, что отбор УО и утверждение условий договора управления происходит на заседании правления ТСЖ.

Источник: https://www.gkh.ru/article/101909-kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, на каких основаниях жильцы многоквартирного дома могут отказаться от исполнения договора управления МКД и что нужно сделать для этого.

Как могут расторгнуть договор с УК собственники?

Согласно Жилищному кодексу РФ, жильцы многоквартирного дома выбирают способ управления им самостоятельно либо для управления МКД отбирается управляющая компания по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления. От этого зависит, на каком основании жильцы могут отказаться от исполнения договора управления.

Если договор был заключен с УК на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, отказаться в одностороннем порядке от его исполнения можно только вследствие невыполнения управляющей компанией обязательств в соответствии с договором (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Это обязательное условие для расторжения договора в одностороннем порядке. В случае рассмотрения дела в суде необходимо доказывать факт ненадлежащего исполнения условий договора, в противном случае договор не считается расторгнутым (см., напр.

, Определение Санкт-Петербургского городского суда от 17.02.2011 по делу N 33-2330). Для расторжения договора с УК, отобранной по результатам конкурса, не имеет значения, надлежащим образом УК исполняла свои обязанности или нет, т.е.

сменить УК можно даже, если она исполняла свои обязанности надлежащим образом (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Как могут расторгнуть договор наниматели?

Порядок управления многоквартирными домами, которые полностью или более чем на 50% находятся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается согласно ст.163 ЖК РФ.

Заключение договора с управляющими организациями является обязательным, если доля государства, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более 50%.

Управляющая организация отбирается по результатам проведения открытого конкурса.

Наниматели вправе участвовать в проведении общего собрания, однако на принятие решений может повлиять только собственник помещений — органы власти или местного самоуправления.

В случае, когда более половины имущества МКД в собственности у государства или муниципалитета, решающий голос на общем собрании принадлежит им.

Как правило, для разрешения любых вопросов с управляющей компанией наниматель (наниматели) должен обратиться с соответствующим заявлением к наймодателю и получить письменный ответ. Также наниматель вправе пожаловаться на УК в Государственную жилищную инспекцию.

Смена управляющей компании — что нужно делать?

Для принятия решения о смене УК необходимо организовать и провести общее собрание собственников дома (п. 4 ч. 2 ст. 44, ст. 46 ЖК РФ). С этой целью рекомендуется определить инициатора такого собрания или сформировать инициативную группу. (Приказ Минстроя России от 31.07.

2014 N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»). За 10 дней до собрания уведомление заказным письмом о его проведении должно быть получено всеми собственниками помещений в МКД.

Общим собранием может быть предусмотрен и другой способ уведомления. В сообщении указываются сведения ч. 5 ст. 45 ЖК РФ.

Источник: https://www.9111.ru/housing-economy/t203613-kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu-v-mnogokvartirnom-dome/

Ссылка на основную публикацию