Досрочное и обычное расторжение договора аренды жилого помещения по инициативе арендодателя или арендатора

Досрочное расторжение договора найма

Досрочное и обычное расторжение договора аренды жилого помещения по инициативе арендодателя или арендатора

Случаи, когда необходимо досрочное расторжение договора найма, могут быть весьма разнообразны и непредсказуемы. Однако, если договор найма квартиры заключен сторонами, то какой бы ни была причина, по которой вам экстренно потребовалось сменить арендуемое помещение, порядок действий будет не сильно отличаться.

В широкой риэлторской практике зачастую бывают случаи, когда хозяин, заключая договор найма жилого помещения, все равно вынужден на протяжении долгого времени искать себе новых арендаторов с периодичностью раз в полгода.

А причина этого может быть самая банальная: снять квартиру хотели одинокие девушки, и им просто хватало примерно полугода, для того чтобы найти себе молодого человека, переехать к любимому или выйти замуж.

Заметим, что договор найма жилого помещения заключается в основном на срок от года, и в этом случае эти «девушки-арендаторы» попадали в ситуацию, когда расторжение договора найма осуществлялось в досрочном порядке.

Досрочное расторжение договора найма. Обстоятельства непреодолимой силы

Другое дело, когда имеют место обстоятельства непреодолимой силы. К ним могут относиться:

  • техногенные катастрофы, стихийные бедствия, действия третьих лиц, вследствие которых жилое помещение становится непригодным, ограниченно пригодным или опасным для проживания по заключению соответствующих служб;
  • военные действия в регионе, где непосредственно расположена квартира;
  • отказ или прекращение обслуживания дома коммунальными службами, в котором располагается квартира, или же самой квартиры при отключении коммуникаций, только если причиной такого отказа не послужила задолженность самого нанимателя;
  • встречается крайне редко — введение правительственного запрета на действия, которые предусмотрены договором найма квартиры. Обратите внимание, до даты вступления подобного запрета в силу или же до даты его официальной публикации в СМИ, данное обстоятельство не относится к форс-мажорным.

При досрочном расторжении договора найма жилого помещения по причине действия обстоятельств непреодолимой силы, договор найма помещения, составленный «по уму», предусматривает полное отсутствие взаимной ответственности обеих сторон.

Прочие типы досрочного расторжения договора найма

Если в качестве арендатора выступает физическое лицо, то должен быть заключен договор найма жилого помещения. Существует два типа досрочного расторжения договора найма: по инициативе хозяина жилого помещения и, собственно, по инициативе жильца.

Сам порядок расторжения в этих случаях имеет смысл искать непосредственно в самом договоре.

Он может быть, как стандартным, так и индивидуальным, тем более, когда наймодатель не в первый раз сталкивается с ситуацией досрочного расторжения договора, и хочет дополнительно подстраховаться и вписывает в форму договора дополнительные ограничения и санкции.

Из общих моментов, можно назвать то, что договор найма жилого помещения может в одностороннем порядке быть расторгнут наймодателем только через суд в случаях, которые предусмотрены законом (пропуск двух платежей подряд при заключении договора на 1-5 лет, нанесение существенного ущерба или разрушение нанимателем съемного жилья).

Сам квартиросъемщик вполне может воспользоваться своим правом одностороннего расторжения договора найма квартиры без обращения в суд, но с письменным уведомлением наймодателя за три месяца. Это условие обычно указано в самом договоре.

Порядок выплат при расторжении договора найма

Если инициатором досрочного расторжения договора найма квартиры выступает наймодатель и при этом не нарушены обязательства и условия со стороны нанимателя, которые обозначены в самом договоре, то наймодатель обязан возместить нанимателю расходы на поиск жилья и квартирный переезд.

Выплата осуществляется в момент расторжения договора, а ее размер равняется месячной арендной плате (если денег на компенсацию нет, то предоставляется право бесплатного проживания нанимателю на срок тридцать календарных дней).

Также должна быть возвращение сумма внесенных арендных платежей за прожитый период и залоговая сумма (при наличии).

Если инициирует досрочное расторжение договора наниматель без уведомления «хозяина» в положенный срок, и при этом не были нарушены обязательства и условия с его стороны (наймодателя), то наниматель обязан выплатить штраф, размер которого — 50% от месячной арендной платы. При этом возврат залога или предоплаты (за непрожитый период) наймодателем все равно осуществляется. В случае уклонения нанимателем от выплаты штрафа, «хозяин» имеет полное право удержать штраф из суммы залога или предоплаты.

Как не платить при досрочном расторжении договора аренды

Расторжение договора найма до истечения его срока действия может пройти и по компромиссному сценарию, при котором выплат и штрафов удастся и вовсе избежать.

В этом случае четких правил нет, тут вступает в силу «дипломатия», уважение и умения вести диалог. Наниматель может, как предупредить заранее о своем намерении, так и найти себе «замену“.

В таком случае есть большая доля вероятности в том, что вам удастся разойтись “ с миром».

Источник: http://xn--80adfdhlps6cak.xn--p1ai/articles/rent/employment-contract/

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора без обращения в суд возможно при наличии определенных моментов отраженных в договоре аренды.

Еще при подготовки проекта договора арендаторы должны задумываются о включении в него порядка расторжения договора, а именно — право на односторонний отказ от договора по инициативе арендатора. Но при отсутствии согласованного внесудебного порядка расторжения договора арендатором досрочно выйти из арендных отношений будет непросто.

Право на расторжение договора аренды по инициативе арендатора без суда зависит от срока его действия.

Если стороны планируют заключить договор аренды на неопределенный срок, то в этом случае арендатор сможет отказаться от него в любое время.

Потребуется только предупредить арендодателя об отказе от договора аренды недвижимости за три месяца, а в случае аренды другого имущества — за один месяц (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В таком договоре оговаривать право арендатора на расторжение договора без суда отражать не обязательно, так как это право дано ему законом.

Срок предупреждения о расторжении договор аренды может быть изменен в договоре.

В отношении договоров, заключенных на определенный срок, в ГК РФ нет отдельного упоминания о праве расторгнуть арендные отношения без обращения в суд. В нем указано только о возможности расторгнуть договор аренды (независимо от его срока) по инициативе арендатора в судебном порядке (ст. 620 ГК РФ).

Отсюда, отказаться от аренды немотивированно (при отсутствии существенных нарушений со стороны арендодателя) да еще и без суда арендатор не может. Это право у него будет, только если особо предусмотреть его в договоре.

В договоре можно предусмотреть безусловное право на отказ от него во внесудебном порядке.
Прямое упоминание в Гражданском кодексе права арендатора на расторжение договора путем обращения в суд не ограничивает в возможности закрепить в договоре право на досрочный отказ от договора в одностороннем порядке без обращения в суд

Гражданский кодекс допускает, что стороны вправе согласовать условие о внесудебном расторжении договора аренды самостоятельно .

Таким образом, в договор аренды можно включить право арендатора как на немотивированный отказ от договора, так и на отказ по предусмотренным в договоре основаниям.

Ошибочные формулировки условия о праве арендатора на отказ

При включении в договор условия о расторжении договора во внесудебном порядке нужно с особым вниманием отнестись к его формулировке. В случае неоднозначной формулировки суд, руководствуясь буквальным толкованием договорного условия (ст. 431 ГК РФ), может понять его совсем не так, как понимал это условие арендатор.

 Самая распространенная ошибка, когда в договоре содержится примерно такая формулировка: «Арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 3 месяца».

Буквальная трактовка означает, что в этом условии установлено право арендатора потребовать расторжения договора.

Раз это право только потребовать расторжения (а не отказаться от договора) и ничего не сказано о внесудебном порядке, то речь идет о праве на обращение в суд с требованием о расторжении договора.

Кроме того, такое условие нужно сопоставлять с условиями о порядке прекращения договора, которые могут находиться в том числе в другом разделе договора.

Ситуация не безнадежная, если в указанном выше условии есть отсылка на пункт договора, в котором говорится именно о внесудебном порядке, и описаны действия сторон при его применении (или, наоборот, в соответствующем пункте сделана отсылка на тот пункт, где говорится о праве арендатора потребовать расторжения договора). Но когда таких условий нет, а в иных условиях расписан только порядок прекращения договора по соглашению сторон, вряд ли можно считать, что у арендатора есть право на односторонний внесудебный отказ от договора.

Иногда в договор аренды включают условие о том, что арендатор обязан уведомить арендодателя о досрочном освобождении помещения. Но при этом о праве арендатора на отказ от договора ничего не говорится. Это серьезная ошибка.

Буквальное толкование такого договорного условия не позволяет приравнять его к условию о праве арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора.

Ведь досрочное освобождение помещений может стать в том числе следствием досрочного расторжения договора по соглашению сторон, а не только по инициативе одной из сторон.

В процессе обсуждения проекта договора арендодатель может согласиться на то, чтобы включить в него право арендатора на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке. Но при этом арендодатель может настоять на условии о санкциях за использование такого права.

Обычно это неустойка (штраф) в определенном размере, который арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного платежа, внесенного арендатором при заключении договора.

Бывает, что арендаторы легко соглашаются на такое условие, полагая, что при необходимости его легко можно будет оспорить в суде и в результате избавиться от договора без потерь. В действительности не все так просто.

По данному вопросу есть разные позиции суда

Позиция первая: неустойка за односторонний отказ от договора — злоупотребление правом… По мнению судов, включение в договор санкций за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке противоречит природе неустойки как меры ответственности, применяемой только за нарушение обязательств.

В данном же случае никакого нарушения нет, поскольку арендатор использует право на отказ от договора, предоставленное ему договором. Арендатор не должен нести ответственность за использование своего права. Таким образом, применение таких санкций является злоупотреблением правом со стороны арендодателя (ст.

10 ГК РФ).

Позиция вторая: неустойка за односторонний отказ от договора возможна. Другие суды не видят ничего противозаконного в плате за досрочный отказ от договора, ссылаясь на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Причем есть мнение о том, что плата за досрочный выход из договора не является мерой ответственности (неустойкой в полном смысле), а представляет собой своего рода приобретение права на отказ от договора на возмездной основе.

Экономически это вполне оправданно в предпринимательских отношениях, учитывая, что другая сторона договора (арендодатель) из-за досрочного отказа лишается того, на что вправе была рассчитывать, заключая договор.

Также есть примеры, когда суды воспринимают плату за досрочный выход из договора именно как неустойку, но даже в этом случае считают ее возможной.

Источник: http://pershickow.ru/rastorzhenie-dogovora-arendy-po-iniciative-arendatora.

Досрочное расторжение договора аренды (найма) по инициативе арендатора

Сложная экономическая обстановка в государстве, постоянные и зачастую непредсказуемые изменения в финансово-экономической сфере (колебание валютного курса, банкротства организаций, повышение кредитных ставок) зачастую приводят к невозможности исполнения договорных отношений.

Возникновение договорных отношений, как и их прекращение следует осуществлять, учитывая нормы действующего законодательства и интересы всех участников договора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и !

к содержанию ↑

Особенности договорных отношений

Продумать способы и порядок прекращения договорных отношений, возникающих при аренде квартиры, необходимо еще на стадии составления договора.

Договором аренды регулируются отношения по предоставлению объекта жилой недвижимости между владельцем или его представителем и организацией или индивидуальным предпринимателем.

Договор аренды в жилищной сфере следует разграничивать с договором коммерческого найма.

В случае найма пользователем помещения (нанимателем) может быть исключительно физическое лицо, в роли арендатора всегда выступает юрлицо (индивидуальный предприниматель), которое обязано во исполнение норм ГК РФ использовать объект договора (квартиру) для жилищных нужд граждан.

Оформление договорных отношений в форме, отличной от установленной статьями 161 и 609 ГК РФ, не допускается, такой документ считается недействительным и не является основанием для возникновения каких-либо правомочий для возможных субъектов.

Когда речь заходит о прекращении аренды квартиры, существенное значение имеет часть договора, содержащая положения о длительности таких отношений.

Аренда может устанавливаться как на фиксированный срок, так и на неопределенный период времени.

Законодательством определены отдельные ситуации, наступление которых служит для суда основанием для прекращения аренды до наступления срока окончания договора.

Этот перечень оснований нельзя считать закрытым и стороны могут предусмотреть и зафиксировать в договоре дополнительные условия, с наступлением которых аренда прекращается.

к содержанию ↑

Как расторгнуть?

Аренда квартиры может прекращается как с истечением срока договора, так и до его наступления:

  1. При взаимной договоренности сторон;
  2. Если произошли существенные изменения содержания договора;
  3. По иску любой стороны по основаниям, содержащимся в законодательстве или договоре.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон происходит по истечении срока, при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Если договор не содержит определенного срока действия, то и арендатор, и арендодатель имеют право прервать исполнение договора аренды жилища, уведомив вторую сторону за 3 месяца.

По требованию арендатора одностороннее расторжение договора аренды в рамках судебного процесса возможно, когда:

  • Арендодатель отказывается предоставить квартиру для проживания либо препятствует в использовании жилища по назначению;

По требованию арендодателя договор аренды объекта недвижимости расторгается в рамках гражданского судопроизводства, когда пользователь арендуемого жилья:

  1. Пользуется жилищем не в соответствии с его назначением, с нарушением правил проживания и требований договора;
  2. Ухудшает состояние жилища;
  3. Двукратно не вносит платежи по договору.

Договором могут быть предусмотрены иные причины для прекращения аренды по инициативе собственника жилья.

к содержанию ↑

Расторжение договора найма квартиры

Вне зависимости от продолжительности действия договора найма квартиры, наниматель при наличии согласия проживающих с ним граждан имеет право направить письменное уведомление о прекращении договора наймодателю.

Договор расторгается по прошествии трех месяцев со дня такого предупреждения.

По иску собственника недвижимости договор найма подлежит расторжению в случаях:

  • Неуплаты предусмотренных договором найма взносов на протяжении 6 месяцев, а при краткосрочном найме (менее одного года) – невнесения больше 2 платежей;
  • Повреждения квартиры нанимателем или лицами, за деятельность которых он несет ответственность.

к содержанию ↑

Уведомление о досрочном прекращении

При расторжении договора аренды по требованию одной из сторон, инициатор прекращения договорных отношений направляет другой стороне уведомление о досрочном расторжении указанного договора.

Этот документ составляется в письменной форме и вручается другому участнику под подпись либо направляется почтовым отправлением с уведомлением о вручении адресату.

Форма уведомления законодательством не предусмотрена, но рекомендуется включение следующих реквизитов:

  1. Название документа;
  2. Реквизиты сторон и расторгаемого договора;
  3. Основание расторжения и описание обстоятельств;
  4. Требования к стороне, направленные на расторжение договора;
  5. Подпись и дата.

к содержанию ↑

Соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения

Соглашение составляется в той же форме, в какой составлен договор. Таким образом, если при заключении договора аренды требовалась госрегистрация, то соглашение необходимо также зарегистрировать в госреестре прав.

В преамбуле соглашения указываются участники договора. Наименования сторон должны быть идентичны изложенным в договоре.

Далее, стороны выражают свое намерение прекратить договорные отношения по аренде жилища (указываются все реквизиты договора – наименование, номер, дата заключения) с перечислением условий расторжения (рекомендуется включить порядок передачи имущества, информацию о расчетах между сторонами).

Если в соглашении не указывается срок прекращения договорных отношений, то они считаются завершенными с даты подписания соглашения.

Также указывается количество экземпляров соглашения, адреса, реквизиты и подписи сторон. Подпись представителя юридического лица заверяется печатью.

Поскольку квартира является дорогостоящим имуществом и зачастую предоставляется в пользование с сопутствующим оборудованием и мебелью, целесообразно передавать имущество по описи и оформлять ее как приложение к соглашению.

Арендодатель требует срочно освободить квартиру. Правомерно ли такое требование? Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и !

Источник: http://kvartira3.com/dosrochnoe-rastorzhenie-dogovora-arendy-po-iniciative-arendatora/

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе: арендатора и арендодателя

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе: арендатора и арендодателя

Как и в случае с любой другой юридической сделкой между двумя сторонами арендное соглашение может бытьаннулировано по инициативе одной из них.

С точки зрения законодательства это может быть аренда помещения как жилого, так и производственного назначения.

Но это вовсе не означает, что стороны, подписавшие соглашение, могут по своему усмотрению и в любой момент времени перестать исполнять его положения.

Для того чтобы не попасть в ситуацию, когда при разрыве соглашения об аренде арендующая сторона вынуждена выплачивать неустойку или нести другие материальные траты, необходимо тщательно и максимально внимательно отнестись к составлению самого арендного договора. Нужно обязательно предусмотреть в нём возможность прекращения договорных отношений раньше оговорённого срока.

Расторжение арендного договора без вмешательства суда

Для того чтобы арендатор (например, человек, снимающий квартиру) мог без материальных проблем для себя выйти из договора об аренде нужно заранее позаботиться об отражении в его тексте определённых моментов.

То есть ситуация, когда текст подписывается арендатором «не читая», совершенно недопустима. Следует не просто внимательно изучить документ, но и настоять на внесении в него определённых положений, если это нужно.

Без участия суда аннулировать арендное соглашение, заключённое на определённый срок, очень сложно. Для этого требуется наличие существенных обстоятельств или нарушений со стороны наймодателя. Немотивированный отказ от выполнения условий срочного арендного контракта недопустим.

Гражданский Кодекс содержит прямые указания на то, что разрыв срочного договора по предложению арендующей стороны возможен только в судебном порядке или по взаимному согласованию сторон. Для того чтобы избежать этого рекомендуется в текст соглашения включать условие выхода из него арендующей стороны без участия суда.

Составление текста арендного договора, юридически грамотного и содержащего необходимые условия для возможного досрочного прекращения его действия, лучше доверить профессионалам. Это позволит соблюсти точность формулировок и защитить права арендующей стороны.

Прекращение действия арендного соглашения по обоюдному договору

Если арендатор был инициатором прекращения действия соглашения, а арендодатель согласился на досрочное прекращение, то это будет самым беспроблемным способом выхода из арендных отношений. В этом случае обе стороны просто аннулируют действие соглашения.

Аннулирование соглашения следует оформить документально и указать, что подобное решение является обоюдным. С момента подписания документа о прекращении арендного соглашения перестают действовать все обязанности сторон по отношению друг к другу.

Прекращение действия арендного соглашения в судебном порядке

Если возможность досрочного прекращения соглашения об аренде не было предусмотрено заранее, прекратить действие договора можно только в суде.

Для этого нужны определённые причины:

  • Арендатор вправе потребовать досрочного аннулирования соглашения, если арендодатель своевременно не передал ему оговоренное имущество. Также основанием для аннулирования соглашения будут случаи, когда арендодателем искусственно создаются препоны для пользования имуществом.
  • Наличие в передаваемом в аренду имуществе существенных недостатков, которые не были указаны в тексте договора. Обычно перед сдачей в пользование имущества обе стороны соглашения производят его совместный осмотр и составляют передаточный акт, в котором указываются все обнаруженные неисправности, недоделки и недостатки. Если поводом для прекращения арендного договора будут недостатки, присутствующие в акте осмотра, то суд скорее всего не удовлетворит иск о расторжении соглашения, поскольку арендатор знал об их наличии и подписывал договор, имея об этом информацию.
  • Не осуществление арендодателем своих обязанностей по выполнению плановых или внеплановых ремонтов имущества, которые он обязан производить согласно договору.
  • Непредвиденные и форс-мажорные обстоятельства, которые не зависят от арендатора, но влияют на состояние арендуемого им имущества.

Наличие этих причин позволяет арендатору составить заявление в суд с просьбой о досрочном расторжении арендного соглашения. Если перечисленные причины не существуют, то арендующей стороне будет сложно прекратить действие договора в одностороннем порядке без материальных потерь.

Возможность прекращения арендного соглашения до истечения его действия лучше всего оговорить при составлении и подписании текста договора. Только в этом случае можно избежать выматывающих судебных разбирательств и вероятных материальных потерь.

(1 votes, average: 5,00

Источник: http://bukva-zakona.com/biznes/dosrochno-rastorgnut-dogovor-arendy

Как досрочно расторгнуть договоры аренды или найма жилья

В последнее время в условиях экономического кризиса все большую актуальность приобретают вопросы по досрочному расторжению договора аренды жилья

Но нужно помнить, что если вы при съеме квартиры оформляли какие-либо документы, нужно непременно расторгнуть договор – так как в законе предусмотрены основания для расторжения подобных соглашений.

На самом деле ничего страшного в таком акте нет, но лучше все соблюсти по закону, чтобы никто после не мог предъявить вам какие-либо претензии. Как рассказывает Алла Лягина, директор юридического департамента компании «IntermarkSavills», порталу о недвижимости www.

riarealty.ru, существует несколько оснований для расторжения договора аренды. Причем эти основания уже установлены Гражданским кодексом РФ (ст. ст. 450, 610, 612, 619, 620, 687).

Но при этом стороны договора найма имеют право установить свои, дополнительные условия его расторжения.

Вообще все основания расторжения подобного договора условно делятся на три категории: — по волеизъявлению арендодателя в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового): — по волеизъявлению арендатора в одностороннем порядке (с обращением в суд или без такового)

— по взаимному соглашению сторон в любое время.

По большому счету, в эти три пункта можно «вписать» практически любую причину расторжения договора аренды или найма жилого помещения. Чем же отличаются аренда и найм? Как правило, арендатором выступает юридическое лицо, а нанимателем – только физическое. Но при этом каждый из договоров имеет свои особенности.

Что касается аренды, то вопрос о дополнительных основаниях досрочного расторжения договоров аренды был разрешен в п. 27 Информационного письма президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

При этом президиум давал рекомендацию судам изначально исходить из того, что договор аренды может быть предусматривать основания для одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке (в том числе если инцидент связан с нарушением арендатором какого-либо из условий договора). «Согласно п. 2 ст.

450 ГК РФ договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. В связи с этим Высший арбитражный суд РФ в п.

25 упомянутого информационного письма разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора», — объясняет Алла Лягина.

То есть это говорит о том, что арендодатель может досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, причем даже если арендатор добросовестно выполнял свои обязательства по договору аренды. Самое главное и единственное условие для этого – в договоре аренды должно быть включено специальное основание для этого.

Если же говорить об арендаторе, то представляется, что он также может предусмотреть в договоре аренды пункт о своем праве расторгнуть его в одностороннем порядке – и также при отсутствии нарушений со стороны арендодателя (в силу схожей природы статей 619 и 620 ГК РФ).

Из всего вышесказанного становится понятно, что «договором аренды могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения в судебном порядке, а также любые основания для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания как связанные, так и не связанные с нарушением договора, за исключением тех нарушений, которые указаны в ст. ст. 619 и 620 ГК РФ в качестве оснований для расторжения договора судом», — пишет портал www.riarealty.ru.

Теперь о найме жилого помещения. Этот вид договоров изначально планировался законодателем как защищающий права нанимателя, так как эта сфера несет определенную социальную направленность, такую как защита конституционных прав граждан на жилье.

По этой причине такой договор может быть расторгнут наймодателем, то есть собственником, лишь в судебном порядке и только в таких случаях, которые предусмотрены законом.

Такими причинами расторжения договора могут быть: невнесение нанимателем жилья платы за шесть месяцев (если договор заключен на срок от одного года до пяти лет, как сложилось на практике), если договором не установлен более длительный срок.

А при краткосрочном найме — если договор заключался на срок до одного года и если плата не вносилась более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

И еще одной веской причиной для расторжения договора может стать разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за чьи действия отвечает наниматель. По большому чету, каких-либо других оснований для расторжения договора найма по закону не существует.

А вот права нанимателя соблюдены полностью: если он захочет расторгнуть договор в одностороннем порядке без судебного вмешательства, то он может сделать это путем подачи соответствующего письменного трехмесячного уведомления (п.1 ст.687 ГК РФ). И, конечно, любой договор найма может быть расторгнут по соглашению сторон в любое время.

Кроме того, нельзя забывать о том, что если помещение фактически было передано от арендатора к арендодателю (или нанимателя к наймодателю) до истечения срока аренды или найма по взаимному согласию (конечно, лучше иметь в наличии соответствующую переписку), этот факт также может означать расторжение такого договора по соглашению сторон.

Как говорит Алла Лягина, «на практике очень часто основания расторжения договора аренды и договора найма смешивают, объединяют, вводят основания, которые не предусмотрены нормами действующего законодательства, что приводит к недействительности договора в части, а порой и самого договора».

Поэтому разобраться как следует во всех нюансах и хитросплетениях действующего законодательства и уж тем более в толкованиях норм закона российскими юристами сложно самим специалистам, не говоря уже об обычных гражданах.

Источник: http://www.km.ru/nedvizhimost/2012/02/17/rynok-nedvizhimosti-v-rossii/kak-dosrochno-rastorgnut-dogovora-arendy-ili-na

Как расторгнуть договор аренды квартиры

Не всегда у человека имеется возможность самостоятельно приобрести недвижимость. Выходом из сложившейся ситуации может стать оформление договора аренды. Однако обстоятельства могут измениться. По этой причине необходимо разобраться, как происходит расторжение договора аренды, и какие причины позволяют сторонам сделки осуществить действие.

Особенности процедуры

Статистика показывает, что досрочное расторжение договора аренды – не редкость. Инициаторами прекращения сотрудничества может выступать, как арендатор, так и арендодатель.

Причины, которые привели к потребности расторгнуть договор, могут быть самыми разнообразными.

Однако каждый участник сделки обязан действовать строго в соответствии с правилами, закрепленными в действующем законодательстве РФ.

Чтобы минимизировать вероятность возникновения проблем, эксперты советуют закреплять отдельным пунктом условия расторжения договора. В иной ситуации участников сделки может ожидать длительное судебное разбирательство, исход которого зависит от особенностей сложившейся ситуации.

Основания для расторжения договора

Согласно правилам, действие договора завершается, когда наступает установленный срок. Однако прекратить сотрудничество можно и по инициативе одной из сторон.

Из-за того, что договор аренды подразумевает 2 участников, его расторжение может нарушить права одной из сторон.

По этой причине прекратить сотрудничество можно только в соответствии с основаниями, закрепленными в действующем законодательстве.

Если срок договора найма еще не завершился, сделка может быть расторгнута на следующих основаниях:

  • если между участниками сделки достигнуто согласие на выполнение процедуры;
  • в результате судебного разбирательства, инициатором которого выступила одна из сторон;
  • по инициативе участника сделки на основании условий, закрепленных в договоре.

Процедура расторжения

Правилами предусмотрено, что она может быть расторгнута до наступления установленного срока. Инициатором манипуляции может стать любой из участников процесса. Основания для завершения сотрудничества зафиксированы в ГК РФ. Однако, если участники манипуляции закрепили в договоре иные мотивы для расторжения, прекращение взаимодействия на их основе будет считаться законным.

По инициативе арендодателя

Действующее законодательство четко закрепляет перечень условий, на основании которых может быть выполнено расторжение договора по инициативе арендодателя. В перечень причин, способных послужить предпосылками для прекращения сотрудничества, входят:

  • арендартор сильно испортил имущество, которое было передано ему во временное пользование;
  • лицо, арендовавшее квартиру, не внесло плату за пользование имуществом более 2 раз подряд;
  • арендатор использует имущество с существенными нарушениями;
  • человек отказался осуществлять требования, закрепленные в договоре.

Если владелец имущества желает прекратить сотрудничество на иных основаниях, закон позволяет выполнить манипуляцию, но только с согласия арендатора. Если он отказывается расторгнуть договор, арендодатель может обратиться в суд и попытаться доказать свою правоту.

По инициативе арендатора

Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно и по инициативе арендатора. Он способен прекратить сотрудничество по собственной инициативе на следующих основаниях:

  • полученное в аренду имущество непригодно для использования в соответствии с основаниями, не зависящими от арендатора;
  • владелец не хочет проводить ремонт в помещении, если это предусмотрено договором;
  • арендодатель отказался передавать имущество или препятствует в осуществлении пользования им;
  • имущество передано с изъянами, о которых арендодатель знал заранее.

Наличие изъянов может стать причиной для расторжения договора только в том случае, если арендодатель не уведомил об их наличии до подписания бумаг. Если сделка прекращается в соответствии с установленными правилами, должно быть осуществлено возвращение залога.

Уведомление о расторжении

Если одна сторона сделки не выполняет установленные условия, ее второй участник вправе расценивать подобные действия, как нарушение договора. Однако на практике неисполнение закрепленных правил выполняется не всегда из корыстных побуждений. Например, владелец организации может не знать, что его бухгалтер своевременно не осуществил перевод для оплаты аренды занимаемого помещения.

Чтобы урегулировать конфликты мирным путем и помочь нарушителю избежать прекращения сотрудничества, Гражданский Кодекс РФ закрепляет необходимость в оправке предварительного уведомления о предстоящем расторжении договора. В бумаге указывается срок, в течение которого вторая сторона должна исполнить обязательства, чтобы предотвратить прекращение сотрудничества. Обычно для ответа на письмо предоставляется 1 месяц.

Скачать Образец уведомления о расторжении аренды

Существует 2 способа передачи уведомления – лично в руки или при помощи отправки бумаги по почте. Если сторона, права которой нарушаются, выберет второй способ, она должна отправить документ заказным письмом. На нем проставляется штамп, в котором указывается дата отправки. Именно с этого числа и начинается отсчет срока, предоставленного для ответа.

Документ должен быть составлен правильно. В нем должна присутствовать следующая информация:

  • данные о лицах, принимающих участие в сделке;
  • реквизиты договора, который может быть расторгнут;
  • причины и правовые основания прекращения сотрудничества;
  • дополнительные детали манипуляции, например, предполагаемая дата расторжения договора;
  • дата составления уведомления;
  • подпись лица, направляющего документ.

Бумага должна быть занесена в журнал исходящей документации. При этом документу присваивается личный регистрационный номер. Когда документ отправлен, следует период ожидания.

Если вторая сторона не отреагировала на уведомление или не предприняла никаких действий по устранению имеющихся нарушений, составляется новое письмо.

В нем участник сделки сообщает о своем намерении расторгнуть договор.

Составление соглашения

Если расторжение договора осуществляется без обращения в суд, подписывается соглашение. Документ не имеет законодательно закрепленной формы. Однако существует перечень сведений, которые в обязательном порядке должны быть отражены в документе. В их состав входят:

  • дата составления соглашения сторон и место осуществления действия;
  • информация о сторонах сделки (эксперты рекомендуют указать те же сведения, которые ранее фигурировали в договоре);
  • день, после наступления которого, все договоренности, заключенные ранее, перестают действовать;
  • отметка о том, что стороны не имеют жалоб и притязаний в отношении жилого помещения;
  • засвидетельствование передачи имущества с приложенным актом приема-передачи;
  • подписи участников сделки с расшифровкой.

Если договор расторгают организации, в дополнение к подписям они должны проставить печати. Договор считается расторгнутым в тот момент, когда наступит дата, зафиксированная в соглашении. Документ оформляется в 2 экземплярах.

Скачать Образец соглашения о досрочном расторжении аренды

Видео: Одностороннее расторжение договора

Источник: http://cabinet-lawyer.ru/kvartira/arenda/rastorzheniye-dogovora-arendy.html

Как грамотно досрочно расторгнуть договор аренды?

Соглашение о расторжении договора аренды является основанием для прекращения взаимных прав и обязанностей сторон по ранее заключенному договору аренды. С образцом соглашения о расторжении договора аренды и правилами его составления вы сможете ознакомиться в нашей статье.

Как расторгнуть договор аренды?

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Письмо-уведомление о расторжении договора аренды

Расторжение договора аренды.  Образец соглашения

Как расторгнуть договор аренды?

Так как договор – это сделка между двумя сторонами, то законодателем предусмотрено, что она может быть расторгнута досрочно по инициативе любого участника обязательства.

В случае если в договоре аренды указано, что имеются иные основания для его расторжения (помимо прописанных в Гражданском кодексе РФ), то стороны вправе сослаться на них.

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем 

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендатором совершается одно из следующих действий:

  1. Существенным образом портится состояние арендуемого имущества.
  2. На счет арендодателя не перечисляются арендные платежи более 2 раз подряд.
  3. Предмет договора используется с нарушениями, причем существенными.
  4. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это входит в его договорные обязанности.

Досрочное расторжение договора аренды арендатором 

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендодателем совершается одно из следующих действий:

  1. Передаваемое имущество непригодно для пользования по причинам, которые не могут зависеть от арендатора.
  2. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это предусмотрено договором.
  3. Отказ в передаче имущества или создание преград в его употреблении.
  4. Передача имущества с изъянами, о которых арендодатель знал.

Письмо-уведомление о расторжении договора аренды 

Скачать образец письма

Правомерно, что неисполнение условий сделки одной стороной рассматривается второй стороной как нарушение договоренностей. Однако обстоятельства могут сложиться так, что, например, руководитель организации – арендатор не знает о том, что его бухгалтер «забыл» перечислить арендную плату.

Именно поэтому Гражданским кодексом предусмотрен вариант предварительного уведомления арендатора о том, что он не исполняет свои обязательства, с предложением их все-таки исполнить в разумный срок или в срок, указанный в уведомлении.

После направления такого письма-уведомления и неполучения ответа от арендатора, а также в случае, если последний не совершает никаких действий для разрешения ситуации, арендодатель составляет еще одно письмо-уведомление, но уже о своем желании расторгнуть договор (См. Как составить письмо (уведомление) о расторжении договора (образец)?).

Расторжение договора аренды. Образец соглашения 

Скачать образец соглашения

Расторжение договора осуществляется путем подписания соглашения участниками обязательства.

Несмотря на то что форма и содержание соглашения не регламентируются нормативными правовыми актами, обращаем ваше внимание на обязательные моменты, которые должны присутствовать в документе:

  • дата и место составления соглашения;
  • конкретизация сторон сделки (желательно именно в том варианте, в котором они написаны в самом договоре);
  • далее указывается информация о том, что стороны решили досрочно расторгнуть договор аренды, и указывается дата, с которой все обязательства по сделке прекращаются;
  • пропишите, что стороны не имеют никаких претензий относительно предмета расторгаемого договора;
  • далее целесообразно указать, что все имущество было одной стороной передано, а другой принято по акту приема-передачи;
  • реквизиты сторон, печати и подписи.

Соглашение составляется в 2 экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Образец соглашения о расторжении договора аренды можно найти здесь.

Источник: http://nsovetnik.ru/dogovor/kak_gramotno_dosrochno_rastorgnut_dogovor_arendy/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector