Покупка квартиры у юридического лица физическим: как снизить риски, оформить сделку

Покупка квартиры у юридического лица

Покупка квартиры у юридического лица физическим: как снизить риски, оформить сделку 

Покупка квартиры у юридического лица сопряжено  с рядом особенностей и  порой такая сделка является  высоко рискованной. Разберемся подробнее как происходит покупка квартиры у юридического лица.

Представитель юридического лица, имеющий полномочия на сделку, должен предоставить покупателю полный пакет документов, идентифицирующий само юридическое лицо и полномочия ее исполнительного органа, а так же документы, подтверждающие регистрацию права собственности на объект недвижимости.

Документы при покупке квартиры у юридического лица

  • Выяснить существует ли это юридическое лицо на момент сделки
  • Выяснить и документально подтвердить полномочия представителя  юридического лица — директора, управляющего или иного лица, действующего по доверенности

Ваша сделка будет признана ничтожной, если:

  • юридическое лицо уже закрыто
  • у подписавшего договор представителя  или директора не было на то полномочий, они истекли или приостановлены
  • юридическое лицо признано банкротом, можно узнать > > >

Такие ситуации встречаются довольно часто, особенно в случае  разногласий учредителей этого юридического лица

 

  • Важно правильно расплатиться. Нельзя передавать деньги за квартиру в руки директору или доверенному лицу. Только в кассу предприятия или на расчетный счет фирмы! Подтверждением оплаты в Вашей сделке является приходный кассовый ордер с чеком кассового аппарата или платежное поручение о перечислении денег со справкой предприятия о полном расчете, удостоверенной подписью директора и главного бухгалтера.

Покупка квартиры у юридического лица. Как  снять риски ?

  • Запросите у юридического лица копию Устава, там прописаны полномочия директора или иного исполнительного органа.
  • Получите сведения о состоянии юридического лица и ее исполнительном органе (директоре)  из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — ЕГРЮЛ . Воспользуйтесь онлайн сервисом  налоговой службы — Официальный сайт налоговой службы
  • Изучите полномочия директораисполнительного органа продавать (отчуждать) квартиру
  • Запросите справку о крупности сделки, если квартира стоит более 25% от стоимости активов компании, выясните из Устава есть ли у Директора права на продажу такого дорогого актива.
  • Запросите решение общего собрания учредителей о продаже квартиры, если это отчуждение является крупной сделкой. Из выписки  из ЕГРЮЛ сверьте состав участников. Обратите внимание о регистрации изменений в Устав юридического лица.

Для участия в сделке по продажи недвижимого имущества представитель, кроме директора, имеющего право представлять  интересы юридического лица без доверенности, должен  иметь :

  • действующую  Доверенность от нотариуса,
  •  копии  уставных документов
  • решение общего собрания участников(учредителей) или решение единственного участника,  при необходимости
  • и свежую выписку из ЕГРЮЛ.

Не лишним будет посетить сайт Федеральной службы судебных приставов, для выяснения   открытых исполнительных производств в отношении юридического лица, поскольку в этом случае велика вероятность наложения ареста на квартиру.

Очень часто именно это обстоятельство приводит к значительному снижению цены.

Будьте бдительны!

Покупка квартиры у юридического лица. Процедура  сделки

  • Подписание Договора купли-продажи
  • Подписание Акта  приема-передачи
  • Подача заявление в Росреестр о переводе права от Продавца и регистрации права от Покупателя
  • Оплата государственной пошлины.
  • Оплаты цены за квартиру и получение документов подтверждающих оплату.

Главное: удостоверьтесь в полномочиях представителя юридического лица, законности продажи и отсутствии арестов и обременений

Стоит прочесть:
Купить квартиру у подрядчика строительных работ
Как купить долёвку

Всегда рада разъяснить. Автор

Покупка квартиры у юридического лица

Источник: http://exspertrieltor.ru/2016/04/14/pokupka-kvartiryi-u-yuridicheskkogo-litsa/

Покупка жилой недвижимости у юридического лица

Покупка жилой недвижимости у юридического лица

Все о тонкостях покупки квартиры у юридического лица. С какими сложностями и рисками можно столкнуться? Какие документы нужны при заключении сделки? Что должно быть отражено в договоре?

Покупка недвижимости

Покупка недвижимости у юридического лица требует внимательного подхода. Прежде всего, это связано с более сложной процедурой оформления документов. Кроме того среди подобных сделок гораздо больше мошенничества, чем в случаях купли-продажи между физлицами.

Для акционерных обществ законодательством предусмотрена обязанность особого порядка совершения сделок с ценным имуществом. Для совершения крупных сделок им нужно получить согласие от всех участников (акционеров) организации. Этот документ может быть оформлен в виде решения совета директоров или протокола заседания акционеров.

Он обязателен для случаев, когда стоимость сделки превышает 25% активов предприятия или если это предусмотрено уставом и иными учредительными документами. Если продажа квартиры не относится к разряду крупных сделок, то юридическое лицо обязано подтвердить этот факт документально.

Как минимизировать риски?

Для проверки чистоты сделки нужно следовать следующим правилам:

  1. Получить решение о согласии на совершение или последующее одобрении крупной сделки, подписанное представителями совета директоров (акционеров, учредителей). В этом документе должна быть отражена информация о компании (продавце недвижимости), предмете сделке, цене, существенных условиях и выгодоприобретателе (покупателе), если таковой определён на момент подписания решения, а также информация о сроках заключения сделки. Эта обязанность обусловлена статьёй № 46 ФЗ–14. Решение о согласии на совершение сделки должно быть заверено у нотариуса, в соответствии с пунктом 3, статьи № 67.1 Гражданского Кодекса России, кроме случаев, если акционерное общество открыто единственным участником. Либо присутствовать на собрании акционеров (учредителей) предприятии, во время принятия решения о допустимости проведения сделки. Это возможно при отсутствии документальных оснований, запрещающих находится на заседаниях.
  2. Изучить документы о компании. Покупатель имеет право ознакомиться с уставом компании и иными учредительными документами, влияющими на сделки с недвижимостью. С их помощью можно проверить законность документа о согласии акционеров на продажу квартиры. Сверку нужно проводить на основании решения об утверждении исполнительного органа компании.
  3. Ознакомится с документами, устанавливающей право на владение или доверительное управление квартирой.

Ещё один важный шаг – это изучение выписки из ЕГРП. Этот документ позволит получить информацию об арестах, залоге, ипотеке и иных действиях, препятствующих продаже.

Обратите внимание, что если квартира была приобретена позже 15.07.16 г., то именно этот документ будет предоставлен для подтверждения права собственности.

Если же недвижимость находится в собственности дольше, то выписку из ЕГРП придётся заказывать.

Делать это лучше непосредственно перед заключением сделки (желательно за несколько дней), в таком случае у покупателя будет максимально достоверная информация о квартире.

Нюансы сделки

Желательно приобретать недвижимость, находящуюся в собственности более трёх лет.

Именно этот срок установлен для оспаривания сделок с недвижимостью.

Это значит, что если квартира была приобретена юридическим лицом с нарушениями, то предыдущий владелец в течение этого времени сможет оспорить правомерность сделки.

Не обязательным, но не менее важным может стать изучение выписки из домовой книги. Этот документ позволит узнать обо всех лицах, зарегистрированных в этой квартире. Если в этой недвижимости прописаны несовершеннолетние лица, требуйте у продавца разрешение, выданное органом опеки и попечительства. При его отсутствии сделка будет считаться недействительной.

В идеальном варианте на момент продажи в квартире никто не должен быть прописан. Если такой возможности нет, то в договоре нужно указать сроки в течение которых, эти лица будут выписаны.

Для гарантии выписки можно разбить сумму выплаты за квартиру на две части. Первая вносится в момент подписания договора, а вторая после выписки лиц, имеющих прописку в этой квартире.

Продажа по доверенности

В большинстве случаев при продаже квартиры юридическим лицом сделкой занимается доверенное лицо, а не генеральный директор. Этот документ может быть трёх видов:

  • Генеральная доверенность – документ, обуславливающий право на замещение действий генерального директора.
  • Разовая доверенность даёт разрешение только на совершение конкретной операции.
  • Специальные доверенности – это специфичные документы, разрешающие представителю выполнять какие-то однородные действия. Чаще всего, её используют в судебных разбирательствах, но она может давать полномочия на совершение действий, касающихся купли-продажи недвижимости.

При изучении доверенности нужно обратить внимание на виды и типы сделок, которые имеет право совершать представитель компании.

К примеру, это может быть право на перевод денежных средств, получение правоустанавливающих документации, полномочия на подпись определенных видов документов и т. п. Важно не забыть ознакомится со сроком действия доверенности и сверить подпись генерального директора компании.

Правила оформления договора

При составлении договора купли-продажи квартиры у юридического лица нужно следовать следующим правилам:

  • Он может быть заключён только в письменном виде, в количестве экземпляров равном количеству сторон сделки.
  • Договор должен быть зарегистрирован в органе государственной регистрации сделок с недвижимостью.
  • В нём должны быть указаны полные данные о продаваемом объекте недвижимости: местонахождение, площадь, кадастровая стоимость объекта и т. д.
  • В договоре обязательно должна быть указана полная стоимость совершения сделки.
  • В нем должны быть отражены все лица, которые сохраняют право пользования квартирой, если таковые имеются. К примеру, если продажа осуществляется по договору ренты.

Нарушение любого пункта из этого перечня сделает договор недействительным.

Образец договора купли-продажи квартиры от юридического лица физическому лицу можно посмотреть тут.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/u-yur-lica.html

На что обратить внимание при покупке квартиры у юридического лица?

Покупка квартиры у юридического лица отличается достаточно сложной процедурой оформления документов. Связано это с тем, что необходимо получить дополнительное согласие всех учредителей юридического лица на совершение сделки купли-продажи.

Покупка квартиры у юридического лица: особенности сделки

Какие опасности могут подстерегать при покупке квартиры у юрлица?

Как уберечься от мошеннических схем при покупке квартиры у юридического лица?

Что еще следует знать покупателю квартиры у юрлица?

Покупка квартиры у юридического лица: особенности сделки

Для юридических лиц в форме АО или ООО законодательно предусмотрен особый порядок сделок с ценным имуществом. Сделки, которые связаны с отчуждением такого имущества, называются крупными.

Для того чтобы сделка была признана крупной, стоимость продаваемого имущества должна составлять не менее 25% от балансовой стоимости активов организации.

Кроме этого, уставом общества может быть предусмотрено отнесение к такой категории сделок договоров по продаже недвижимого имущества.

Прежде чем совершать крупную сделку, генеральный директор должен согласовать ее с остальными участниками общества и получить одобрение. Такое согласие должно дать либо собрание акционеров, либо совет директоров.

Зачем необходимо такое согласие? Всё очень просто: генеральный директор является единоличным исполнителем всех сделок, но зачастую стоимость недвижимости может составлять более половины активов общества. И для того чтобы не стать банкротом, введен сдерживающий механизм для руководителя организации в виде разрешения на совершение крупной сделки.

А если такую сделку совершить без согласия? Тогда она может быть признана недействительной в судебном порядке. Согласитесь: приятного в возникшей ситуации будет мало.

Какие опасности могут подстерегать при покупке квартиры у юрлица?

Рассмотрим на примере одну из самых простых схем обмана юридическими лицами при продаже квартиры.

Документами для подтверждения согласия на совершение сделки могут являться:

  • выписка из протокола собрания;
  • протокол собрания;
  • письменное согласие в произвольной форме.

Никаких гарантий того, что вышеперечисленные документы подлинные, у вас нет, так как подписи можно подделать легко.

Итак, вы получаете на руки протокол собрания, убеждаетесь, что все «чисто» и со спокойной душой подписываете договор купли-продажи, передав деньги продавцу.

Все довольны: вы — новой квартирой, продавец — полученными деньгами… Проходит определенное время, и вы получаете повестку в суд. Постойте! Какая повестка? Всё же честно!

А суть искового заявления в следующем: акционер подал заявление о признании решения общего собрания недействительным, указав на ошибки в оформлении соответствующих документов. И действительно, суд признает данный документ недействительным. Соответственно, сделка без согласия совершаться не может, а значит, и квартира была продана незаконно.

Таких примеров много: мошеннические схемы работают безотказно; особенно в тех случаях, когда доверчивые граждане не показывают весь пакет документов по купле-продаже юристу.

Как уберечься от мошеннических схем при покупке квартиры у юридического лица?

Чтобы предотвратить описанную выше ситуацию, можно поступить следующим образом.

Во-первых, присутствовать на заседании общего собрания директоров, если такая возможность имеется. Если нет, то внимательно изучите процедуру принятия решений коллегиальным исполнительным органом: как должно оформляться согласие, каков кворум собрания и т.д.

Во-вторых, по возможности нужно показать весь пакет документов по сделке специалистам в области договорного права (или риэлтору).

В-третьих, еще на стадии переговоров проверьте учредительные документы организации и правоустанавливающие документы на недвижимость: действительно ли она находится в собственности, а не в аренде.

Далее попросите выписку из ЕГРН (бывший ЕГРП) на предмет наличия на квартире ареста, залога и т. д. Если вы обнаруживаете, что квартира участвовала в судебном разбирательстве, вспомните Гражданский кодекс и обратите внимание на то, что срок исковой давности по спорам — 3 года, поэтому к покупке такой квартиры стоит отнестись внимательно.

Для успокоения запросите еще одну справку — выписку из домовой книги. По ней вы сможете увидеть, кто зарегистрирован в квартире. Если вам встречается упоминание о несовершеннолетнем ребенке, требуйте согласия органа опеки на совершение сделки.

Что еще следует знать покупателю квартиры у юрлица?

Очень часто от имени юридического лица сделку совершает представитель. Внимательно ознакомьтесь с доверенностью. Дело в том, что зачастую в доверенности разрешены не все действия, которые совершает представитель. В частности, это касается, например, вопроса передачи денег.

Отдельный вопрос встает, когда юридическое лицо продает квартиру, которая была ему уступлена. Существует договор уступки прав требования, в соответствии с которым право на квартиру переуступается третьим лицам.

Например, различные инвестиционные компании скупают часть квартир в новостройке, а потом переуступают их третьим лицам. Делается это с целью получения выгоды.

В данном случае в договоре переуступки должна быть ссылка на первоначальный договор, по которому данная недвижимость перешла к ее нынешнему владельцу.

Обратите внимание, что договор уступки права требования должен быть заверен нотариально.

Итак, все выписки запрошены, документы собраны. Еще раз сядьте и внимательно все пересмотрите и обдумайте: не настораживает ли вас низкая стоимость квартиры или частая смена ее владельцев, отсутствие ремонта или недавнее судебное разбирательство? Если всё в порядке, то заключайте договор и отправляйтесь его регистрировать.

Но даже если неприятная ситуация всё же произошла и вы оказались жертвой мошенников, не расстраивайтесь. Закон защищает ваши права. Вы будете являться в данном случае добросовестным приобретателем, который знать не знал о мошеннических схемах. Поэтому если сделку признают недействительной, денежные средства в любом случае вернутся на ваш счет. 

Источник: http://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/na_chto_obratit_vnimanie_pri_pokupke_kvartiry_u_yuridicheskogo_lica/

Какие риски покупки квартиры у юридического лица: нюансы и особенности

Какие риски покупки квартиры у юридического лица: нюансы и особенности

Если сравнивать процедуру покупки квартиры у физического лица и у юридического лица, с полной уверенностью можно заявить, что сделка с юридическим лицом более сложная.

Данный факт можно объяснить тем, что подобная процедура, в которой продавцом выступает юридическое лицо, наполнена обширным перечнем документов и некоторых особенностей, т.е. нюансов.

Физическое лицо, которое не имеет специальных знаний, может попасть в очень неприятную ситуацию.

Ведь иногда крайне сложно понять все тонкости, и самое главное — не пропустить любые намеренные или ненамеренные деяния со стороны юридического лица, на основании которых впоследствии сделка может быть признана ничтожной.

Покупка недвижимости физлицом у юридического лица

На основании законов предусматривается отдельный порядок реализации имущества акционерными обществами.

Помимо всего прочего, на основании устава акционерного общества крупными сделками могут признаваться любые операции, которые связаны с покупкой или продажей имущества.

Если совершается подобная сделка, генеральный директор обязательно должен получить согласие на её осуществление от остальных участников общества.Такой вопрос решается на заседании  совета директоров либо на собрании акционеров.

При этом покупателю обязательно предъявляется соответствующий документ. Таким документом выступает протокол заседания совета либо собрания акционеров.

В том случае, когда реализуемый объект не входит в категорию крупных, данный факт также подтверждается  документально.

Какие требуются документы юридического лица, чтобы провести сделку?

Самое важное и судьбоносное действие покупателя при заключении с юридическим лицом, которое оградит его  от мошеннических схем, – это скурпулезное изучение предоставленных документов, которые требуются для совершения сделки.

А для этого необходимо, чтобы юридическое лицо предоставило следующий пакет документов:

  • Выписка из ЕГРП на продаваемый объект. Данный документ расскажет о том, кто является владельцем данной собственности, имеются ли по данному объекту обременения либо судебные разбирательства, сведения о регистрации прав, кадастровый номер, адрес объекта  и его площадь.
  • Выписка из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов.
  • Уставные документы юридического лица, действующие на момент сделки. Из них необходимо почерпнуть информацию о том, у каких лиц имеются полномочия на подписание документов и совершение сделок.
  • Документ, подтверждающий права доверенного лица  — это может быть  приказ о назначении директора, протокол либо доверенность.
  • Документы, подтверждающие согласование сделки со стороны органов владельца (протокол совета директоров, собрания участников и т.п.).
  • Документы, подтверждающие право собственности ( судебное решение, купля-продажа и т.д.).
  • Кадастровый паспорт.
  • Свидетельство о регистрации права собственности.
  • Выписка из ЕГРЮЛ на компанию предыдущего владельца.
  • Документы, подтверждающие полномочия лица, которое действовало от имени предыдущего владельца.
  • Согласование сделки на реализацию объекта предыдущим собственником.

Данный список является базовым. В каждой конкретной ситуации могут быть необходимы и дополнительные документы.

Если в документах замечено хоть малейшее несоответствие – это веский аргумент отказаться от совершения сделки. Но разобраться самостоятельно физическому лицу, не имеющему должной подготовки, невероятно сложно.

По этой причине, самое верное решение в такой ситуации, будет обращение к профессионалу, который работает с подобными сделками (нотариус, юрист, профессиональный риелтор).

Естественно, что эти услуги стоят не дёшево, но подобные затраты не идут ни в какое сравнение с теми затратами, которые можно понести в случае признания сделки ничтожной.

Распространенные варианты мошенничества

Зачастую распространены ситуации предоставления уполномоченным лицом подделки разрешений руководящего органа организации или компании (юридического лица) на реализации объекта недвижимости.

Такими документами могут стать протокол собрания учредителей либо письменное согласие учредителей компании, которое оформляется в произвольной форме. Часто к таким методам прибегают для того чтобы лично обогатиться или сэкономить время.

Такие действия могут повлечь признание сделки недействительной. Подобная ситуация возникает при подаче одним или несколькими учредителями исковых заявлений в суд о своём несогласии на продажу объекта недвижимости.

По решению суда, как правило, выносится предписание о возврате денег покупателю. Но, как показывает практика, возврат может затянуться на долгие годы и в итоге вовсе не осуществиться.

Особое внимание стоит уделить доверенности, подтверждающей права доверенного лица подписывать документы по заключаемой сделке. Такая доверенность оформляется либо на проведение конкретной сделки (единоразовая) либо генеральная.

Помимо пристальной проверки всех документов, связанных с проведением сделки, покупателю необходимо найти возможность присутствовать на собрании директоров (участников), на котором принимается решение о продаже данного объекта недвижимости.

В том случае, когда юридическое лицо отказывается предоставить выписку из ЕГРП до совершения сделки, такой документ физическое лицо имеет право получить, направив запрос в Россреестр.

Если в выписке присутствует информация о частой смене собственников интересуемого объекта недвижимости – такой факт должен вызвать настороженность.

Стоит также учесть тот факт, что если компания стала собственником недвижимости недавно, т.е. меньше трёх лет тому назад, такая сделка может быть оспорена  в суде.

Если разговор ведётся о вторичном рынке, не позднее 2-3 дней до наступления даты подписания договора необходимо заказать выписку из домовой книги.

Насторожить должен факт регистрации какого-либо лица на данной жилой площади после того как была достигнута договорённость о покупке-продаже.

Покупка квартиры у юридического лица на этапе строительства дома

Самое важное отличие подобной сделки – это приобретение не самой квартиры, а права собственности на эту недвижимость.

Подобные  сделки, как правило, оформляются договором долевого участия. Рисками при этом выступают не только риск с подделкой документов, но и риск с не завершением строительства, а соответственно не сдачей в  эксплуатацию.

В такой ситуации от застройщика необходимо потребовать следующие документы: лицензию, разрешение на проведение строительства, это должно быть разрешение именно на этот объект, а не на иной.

Проектная документация, которая включает в себя информацию о целях проекта, поэтапных сроках реализации, список подрядчиков, которые занимаются  строительно-монтажными работами, а также информацию об источниках субсидирования; документы,  свидетельствующие о правах владельца на земельный участок, а также заключение Государственной строительной экспертизы.

Пристальное внимание необходимо уделить пунктам, в которых указывается:

  • право застройщика поднимать стоимость жилых метров в одностороннем порядке,
  • а также применение больших штрафов при  расторжении договора, когда инициатором выступает дольщик, а пункту, в котором говориться о возможности расторгнуть договор в одностороннем порядке, где инициатором выступает застройщик.

После того, как договор подписан, организация-застройщик может выставить требования о внесении различных доплат за оснащение стоянки, облагораживание территории, прилегающей к жилому дому и т.п. мы привели не все риски, которые могут возникнуть при приобретении  квартиры в строящемся доме.

А это значит, что заключение такой сделки должно происходить только после тщательной  проверки всех документов  совместно с юристом. Также рекомендуется до подписания договора осуществить проверку всех платежей.

Покупка квартиры у юридического лица с привлечением ипотеки

Пожалуй, самый простой и самый надёжный способ приобрести квартиру в ипотеку у юридического лица  — это приобретение жилых метров у организации-застройщика, имеющей партнерские отношения с банком.

Преимущество такой сделки – это сведение практически к нулю риска  мошенничества, ведь банк перед выдачей кредита осуществляет тщательную проверку компании. Приобрести недвижимость у организации, которая не является партнёром банка, практически нереально.

Проведение сделки на вторичном рынке реально, но пакет документов, вероятнее всего, будут проверяться намного дольше, чем при приобретении таких жилых метров у физического лица.

Подводя итог, хочется отметить,  что процесс покупки квартиры у юридического лица потребует от покупателя должной подготовки и осторожности гораздо большей, нежели покупка квартиры у физического лица.

Подобный факт можно объяснить наличием гораздо более широкого спектра  тонкостей и нюансов, связанных с документами. Именно поэтому, крайне важно, подыскать себе в помощники хорошего специалиста.

Источник: http://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/riski-pokupki-kvartiry-u-yuridicheskogo-lica.html

Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры у юридического лица: риски покупателя и способы их избежать

Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры у юридического лица: риски покупателя и способы их избежать

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

В чем может заключаться обман?

Сделки с недвижимостью априори связаны с некоторыми возможными опасностями. При проведении сделок по покупке недвижимого имущества у юридического лица, они наиболее вероятны.

Основные риски при осуществлении данной сделки:

  • риск осуществления сделки по продаже недвижимости по фальшивым документам;
  • признание ничтожности сделки и возврат имущества продавцу через суд;
  • денежные манипуляции и лишние финансовые затраты;
  • отсутствие у директора прав на продажу имущества;
  • ликвидация предприятия на момент процедуры продажи.

Чтобы в случае признания сделки недействительной, подтвердить в суде факт оплаты, необходимо грамотно произвести платеж: либо через кассу фирмы с подтверждением в виде кассового ордера, либо через банк, с подтверждением директора и бухгалтера факта оплаты.

Нельзя производить расчет на руки директору или другому должностному лицу без запроса документов, доказывающих право продажи.

Для того чтобы удачно осуществить сделку по покупке квартиры у юр. лица и минимизировать риски, покупатель должен проверить у продавца наличие ряда документов:

  1. Выписка из ЕГРН.

    С помощью этого документа можно узнать не только адрес и площадь недвижимости, но и посмотреть сведения о правообладателях, проверить наличие арестов и обременений на объект.

  2. Правоустанавливающие документы юридического лица.

    С их помощью можно узнать о наличии полномочий на продажу недвижимости у лица, которое будет ставить подписи при совершении сделки.

  3. Документы на согласование сделки по купле-продаже объекта (итог собрания учредителей).
  4. Документы на квартиру, доказывающие право собственности (договор купли-продажи).
  5. Свидетельство о праве собственности.
  6. Паспорт на квартиру из кадастровой палаты.
  7. Все документы, подтверждающие законность приобретения квартиры от прошлого владельца.

Схемы мошенничества

Чтобы не попасться на уловки мошенников, нужно ознакомиться с основными схемами обмана при сделках с недвижимостью:

  1. Указание в договоре купли-продажи заниженной стоимости объекта. В рамках этой схемы, продавец-юр.лицо продает квартиру, с указанием в договоре предельно заниженной стоимости. После сделки продавец инициирует процедуру банкротства. В этом случае, все проведенные за последний год банкротом сделки пересматриваются, и если в договоре явно заниженная цена, такие сделки признаются недействительными и подлежат расторжению.

    В итоге покупатель получает назад только ту сумму, которая была указана в договоре, а разница неучтенных средств (те, которые не были прописаны и подтверждены платежными документами) остается продавцу.

  2. Подделка документов. Часто мошенники для самообогащения подделывают документы на разрешение проведения сделки. Доверенность, протокол собрания или итоги заседания совета директоров – те документы, на которые следует обратить внимание в первую очередь. Естественно, в этой ситуации сделка признается недействительной, но чаще всего, к этому моменту, продавец уже успевает уехать вместе с деньгами.
  3. Финансовые махинации. Часто продавец уговаривает покупателя произвести расчет за объект наличными из рук в руки, при этом даже не удосуживается предоставить какие-либо подтверждающие платеж документы. В случае признания сделки недействительной и объект, и деньги остаются у продавца.

На что стоит обратить внимание?

Каждая сделка проходит индивидуально и имеет свои особенности.

Особенности сделок с недвижимостью:

  • если вы приобретаете квартиру в новостройке или строящемся доме, есть риски с махинациями с документами, а так же вероятность не завершения строительства;
  • если квартира уже готова, нужно запросить заключение госстройэкспертизы (чтобы убедиться, что дом сдан), а так же документы на собственность;
  • если дом находится на стадии постройки, в первую очередь нужно проверить наличие договора на длительную аренду или покупку земли и разрешение на строительство;
  • при приобретении вторичной недвижимости, помимо документов на собственность, нужно проверить наличие документов, подтверждающих законность перехода прав собственности от предыдущего хозяина юр.лицу.

Покупка жилья у юридического лица в ипотеку – наиболее безопасный способ приобретения.

Чаще всего, юр.лицо, продающее квартиры в ипотеку, заключило партнерский договор с банком, а если его нет, то банк по своим каналам тщательно проверяет фирму-продавца, поэтому риск при такой покупке сводится к минимуму.

Источник: http://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/riski-i-proverka/sdelka-s-juridicheskim-licom.html

Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица

Риски покупателя при покупке квартиры у юридического лица

Приобретение объектов жилой недвижимости является делом ответственным и содержащим в себе определённые риски даже если речь идёт о сделке между обычными гражданами. Если же в роли продавца выступает какая-либо компания, то покупателю следует быть вдвойне осторожным и внимательно относиться к оформлению сделки.

Основным отличием покупки квартиры у компании является то, что статус продавца подразумевает большее количество необходимых документов и соответственно большие, по сравнению с обычной продажей, затраты времени.

Сама процедура покупки является для покупателя стандартной вне зависимости от того, кто выступает в роли продавца объекта недвижимого имущества.

  1. Подбор подходящего варианта покупки. Выбор потенциального приобретения может осуществляться любым удобным способом – через агентства недвижимости, по размещённым объявлениям, через знакомых и так далее.
  2. Тщательное ознакомление со всеми документами, которые потребуются для оформления сделки. На данном этапе покупатель имеет право потребовать у юридического лица возможности ознакомления и с другими документами, которые напрямую не требуются при продаже, но могут свидетельствовать о надёжности компании.
  3. Оформление договора. На этом этапе составляется и подписывается договор о покупке квартиры. В качестве подписантов выступают: покупатель – с одной стороны и имеющий соответствующие полномочия представитель юридического лица – с другой.
  4. Оплата приобретённой недвижимости. Данное действие в случае с юридическими лицами возможно только в безналичной форме. Поэтому покупателю следует заранее побеспокоиться о наличии достаточной суммы денег на банковском счёте, с которого и будет осуществляться перевод денег на счёт компании-продавца.
  5. Совершение регистрационных действий с приобретённой квартирой.

Основными рисками для покупателя является потенциальное мошенничество с документами со стороны компании.

Поскольку для совершения сделки требуется большее количество документов, то и возможность появления незаконных схем также увеличивается. Юридический портал bukva-zakona.

com советует на этапе проверки документов обращаться за помощью опытных специалистов, поскольку самостоятельное выявление несоответствий или подлогов зачастую попросту не представляется возможным.

Особое внимание покупатель должен обратить на следующие моменты:

  • согласие на сделку должно быть ото всех владельцев (учредителей) компании и выражено оно должно в форме протокола с личными их подписями;
  • доверенность представителя компании должна подразумевать его право на совершение данной сделки;
  • если компания-продавец препятствует получению сведений о юридическом лице (выписке из ЕГРЮЛ), то это можно сделать и самостоятельно;
  • если компания-продавец предлагает оплатить сделку (или её часть) в наличной форме, следует понимать, что вас хотят сделать участником противозаконных действий;
  • если компания стала собственником недвижимости менее 3 лет назад, то следует понимать, что существуют риски оспаривания сделки со стороны прежних хозяев квартиры, нелишним будет заранее изучить «историю» квартиры;
  • перед непосредственным подписанием договора о покупке необходимо запросить выписку из домовой книги – при обнаружении любых попыток компании прописать кого-то в квартире перед самой сделкой, следует отказаться от её заключения.

Не следует слепо доверять словам представителей компании. Любые их уверения должны быть подтверждены документально. Покупатель не должен бояться отстаивать свои права на стадии заключения сделки, после того, как покупка произойдёт сделать это будет значительно сложнее.

Разновидностью ситуации, когда в роли продавца выступает юридическое лицо, является приобретение недвижимости в новостройках. Любая компания-застройщик по определению является лицом юридическим.

Риски дольщиков в данном случае связаны с неправомочной документацией компании, а также с тем, что само строительство может не закончиться вводом в эксплуатацию.

Покупатели квартир в новостройках должны обращать внимание на следующие моменты:

  • разрешительные и проектные документы должны касаться именно этого объекта, содержать дату и порядок передачи квартир клиентам;
  • должны быть оформлены документы на земельный участок под домом (собственность или аренда на большой период времени);
  • текст договора не должен предусматривать возможности одностороннего его расторжения компанией или необоснованного увеличения стоимости;
  • компания-застройщик должна иметь положительную репутацию и стаж работы на строительном рынке, к деятельности любых неизвестных компаний следует относиться с настороженностью.

Покупателю следует помнить, что ипотека на покупку объекта недвижимости у компании может быть предоставлена, как для приобретения этой недвижимости в новостройках, так и в уже существующих домах.

Источник: http://ymp3.ru/vash-yurist/riski-pokupatelya-pri-pokupke-kvartiry-u-yuridicheskogo-lica

Занижение стоимости квартиры

Занижение стоимости квартиры

Нередко рынок вторичного жилья предлагает условия занижения стоимости недвижимости.

Такие имущественные сделки имеют преимущества, но и усиливают риски обеих сторон договора.

Стремясь сберечь финансовые средства полученные, от сбыта недвижимости, граждане занижают указанную цену объекта в договоре купчей, сравнительно с той, которая установлена фактическими условиями передачи квартиры.

Но такие действия только на первый взгляд представляются эффективно направленными и полезными. По большому счёту, допустимость риска в таком случае превышает потенциальные преимущества.

При оформлении договора гражданско-правовой сделки иногда взимается подоходный налог. Допустимость его начисления и сумма, подлежащая вычету,  определяется при регистрации отчуждения права собственности путём сбыта квартиры.

Сумма исчисляется из стоимости жилья, указанной в купчей. Регистрирующий орган передаёт информацию о проведении имущественной сделки в местное отделение ФНС, которое регламентирует дальнейшие распоряжения по условиям выплат.

По условиям налогообложения на основании статьи 220 НК РФ, объекты недвижимости, которые находились в собственности менее трёх лет, требуют вычета налога для физических лиц (НДФЛ).

Деньги удерживаются в сумме 13% от цены объекта, указанного в договоре. Из указанной величины вычитывается один миллион рублей, который не облагается налогом.

Остаток за вычетом миллиона непосредственно влияет на сумму вычета.

То есть, стоимость объекта в 2 миллиона требует вычета НДФЛ в размере 130 тысяч рублей. С трёх миллионов взимается уже 260 тысяч, а с четырёх – 390. Не удивительно, что экономия таких сумм в интересах собственника.

По преимуществу занижение цены применяется в отношении к жилью в новостройке, которое получено на основании договора долевого участия. Оно приобретает статус вторичного жилья в момент перехода к собственнику и обладает техническими характеристиками, допускающими повышение, а не уменьшение стоимости.

Если владелец не желает выжидать три года с момента получения “свидетельства о собственности”, для подобающего проведения сделки, а намерен вырученные со сбыта средства вложить в новый ДДУ, он стремится сэкономить полученные от сбыта деньги таким незаконным способом.

Риски покупателя при занижении стоимости квартиры

В ситуации занижения стоимости квартиры покупатель не только ничего не выигрывает, но и терпит реально выраженный в финансовом эквиваленте убыток, а так же упускает возможную выгоду.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/zanizhenie-stoimosti-kvartiry.html

Что такое снижение риска?

Снижение риска – это действия, позволяющие уменьшить вероятность его реализации, и/или нейтрализующие последствия его реализации.

Другими словами – при подготовке сделки купли-продажи квартиры, мы стараемся обходить возможные «засады», и заранее предусматриваем возможные проблемы. При таком подходе, риски сделки для нас снижаются, а если неприятность все же случится, то ее последствия для нас будут менее болезненными, а то и вовсе незначительными.

Чтобы этого достичь, от нас потребуются вполне конкретные действия.

Такими действиями по снижению рисков сделки купли-продажи квартиры могут служить:

  • сбор информации о квартире и ее собственниках (в т.ч. путем личного общения с ними);   • анализ документов и соответствующие выводы;   • консультации с профильными юристами;

  • сбор дополнительных документов (помимо тех, что необходимы для регистрации сделки);

  • избегание сомнительных предложений и условий сделки;

  • правильные и достаточные формулировки в Договоре купли-продажи квартиры (шаблонный договор не может учесть нюансов конкретной сделки);

  • заверение сделки у Нотариуса;   • безопасная организация взаиморасчетов по сделке;

  • грамотная подготовка всех этапов сделки с квартирой.

Что именно и как делать, чтобы снизить риски сделки с квартирой, подробно описано в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Необходимо заметить, что при совершении сделки с недвижимостью, риски Покупателя всегда значительно выше, чем риски Продавца.

Оно и понятно, ведь для Продавца единственный риск это – не получить деньги за свою квартиру. Но при существующей на рынке и давно отработанной технологии наличных расчетов за квартиру с использованием банковской ячейки, этот риск сводится к минимуму.

В то время, как Покупатель получает в результате сделки не просто квартиру, но «право собственности» – некое условное юридическое понятие, которое должно быть подтверждено рядом документов и регистрационных записей. Это право может быть оспорено, ограничено, недействительно, ничтожно и т.п. Причем, обнаружиться это может после завершения сделки, когда Продавец уже получил деньги за квартиру, и испарился.

Чтобы это «право собственности» было максимально защищено, а риски лишиться его были минимальны, мы и создали наш специальный сайт-методичку Квартирабез-Агента.ру.

Для лучшего контроля ситуации и обеспечения «юридической чистоты» сделки мы предусмотрели в нашей ИНСТРУКЦИИ дополнительные консультации юриста. Эти консультации необходимы только в некоторых сложных случаях и только в отдельные моменты, по отдельным вопросам (для удобства эти моменты выделены в ИНСТРУКЦИИ красным цветом).

Все остальное – то есть большую часть работы – каждый участник сделки способен выполнить самостоятельно.

Кроме того, что немаловажно, такие консультации обойдутся участнику сделки почти в 100 (сто!) раз дешевле, чем договор с агентством недвижимости: 2-3 тыс. руб. за консультацию, против 150-300 тыс. руб. за риэлтерские услуги (приведен уровень московских цен за 2015-2016 гг.).

Квартира vs. Апартаменты. Что лучше и выгоднее для покупки? – см. по ссылке.

В качестве оригинальной, но эффективной защиты от рисков, мы дополнили нашу методичку спецразделами «Примеры ошибок» и «Махинации с жильем».

Там приведены краткие примеры из практики, которые применялись мошенниками для обмана, а также непреднамеренные случаи ошибок, которые допускают сами участники сделок с недвижимостью.

Даже простое ознакомление с этими случаями поможет обеспечить хорошую защиту – ведь зная методы мошенников и типовые ошибки участников сделок, вряд ли уже кто-то наступит на те же грабли. Не зря в народе говорят: «Предупрежден, значит, вооружен».

Где лучше покупать квартиру – на «первичке» или на «вторичке»? Сравниванием плюсы и минусы.

Кроме того, существуют дополнительные пути снижения рисков при самостоятельной организации сделки с квартирой.

Это, например, проведение сделки через Нотариуса (Нотариус, в отличие от риэлтора, несет материальную ответственность за свои действия). Правда, Нотариус контролирует не все риски, возникающие в сделке с квартирой.

Можно также обеспечить себе дополнительную защиту в виде страхования сделки. На страховом рынке существует такая услуга – «Страхование титула» (подробнее об этом – см. по ссылке в Глоссарии).

Источник: http://kvartira-bez-agenta.ru/o-riskax-sdelok-s-kvartirami/chto-takoe-snizhenie-riska/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector