Продажа или покупка квартиры с долгами по жилищно-коммунальным платежам жкх

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ в 2018 году: кому переходят и кто платит, судебная практика покупки жилья с долгами по квартплате | Жилищный консультант в 2017 году

Продажа или покупка квартиры с долгами по жилищно-коммунальным платежам ЖКХ 13430

Содержание статьи:

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность.

Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом.

Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком.

Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив).

Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Как узнать о долгах по ЖКХ?

На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки. Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:

  • Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
  • Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
  • Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
  • Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.

Если УК требует с нового владельца квартиры оплаты долгов?

Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца.

При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное.

В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании статьи 391 Гражданского кодекса.

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

  1. Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
  2. Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
  3. В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
  4. Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
  5. Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по 163 УК РФ.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Если есть подозрения на то, что квартира продается с долгами, следует действовать согласно данным этапам:

  • Обратиться к продавцу с просьбой предоставить документы на собственность, имеющиеся выписки.
  • Запросить выписку в ЕГРП, в частности, чтобы установить наличие уже наложенных арестов и прочих обременений.
  • Обратиться в управляющую компанию, специализированный портал или расчетный центр, где получить сведения о текущей задолженности. Получение некоторых сведений возможно лишь с согласия собственника. С другой стороны, если собственник не предоставляет данных о квартире и долгах – это уже повод от нее отказаться.
  • В случае если долги обнаружены, предложить в договор внести пункт о самостоятельном погашении долгов или о сохранении задолженности за старым собственником.
  • В качестве варианта, если продавец согласен на погашение долгов новым владельцем, дополнительно указать размер скидки от стоимости квартиры. Прописывать скидку следует отдельным пунктом, но никак не в рамках итоговой цены. Причина проста – в случае оспаривания сделки, продавец вернет себе квартиру (вернув деньги покупателю), но с оплаченными счетами.
  • Обратиться в Росреестр за регистрацией прав собственности.
  • Составить передаточный акт, передать средства любым удобным способом и зафиксировать отдельным документом показания счетчиков. Для большей уверенности необходимо заверить акт с показаниями в управляющей компании.

Список необходимых документов

Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:

  • Паспорта сторон.
  • Выписки из реестра.
  • Справку из налоговой об отсутствии долгов.
  • Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
  • Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
  • Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по договору купли-продажи и данные о том, кто платит за долг.
  • Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
  • Сведения о прописанных лицах, включая выписку из домовой книги.
  • Свидетельство о регистрации.
  • Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
  • Акт приема-передачи квартиры.
  • Акт передачи денег.
  • Расписка.

Пример по порядку покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Заключение

Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

  • Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
  • Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
  • Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.
  • Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:

Заявки и звонки принимаются и .

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-zhkx/

Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам в 2017 году

Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам в 2017 году

Зачастую необходимость продать собственность возникает независимо от наличия или отсутствия долгов по коммунальным услугам.

Продавца «нехорошей» квартиры мучают вопросы — законно ли это, можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам, скрыть или сказать всю правду покупателям? Как поступить?

В данной статье рассмотрены законные обоснования совершения сделок купли-продажи с подобной недвижимостью, а также некоторые правовые нюансы и «лазейки».

Обязанности по уплате

Основываясь на ЖК РФ, лица, проживающие в квартире и получающие коммунальные услуги обязаны оплачивать их до 10 числа месяца, следующего за отчетным.

Поэтому даже если вы приобрели квартиру с долгами по жкх, никто не имеет права заставить вас их оплачивать.

Перечень штрафных санкций прописан в Жилищном Кодексе Российской Федерации, а также в подзаконном акте, регулирующем правила предоставления населению России коммунальных и жилищных услуг.

Основными последствиями задолженности для неплательщиков являются:

 Начисление пени на общую сумму задолженности
 Приостановление подачи коммунальных ресурсов
 Полное отключение жилого помещения от услуги жкх
Судебные тяжбы по взысканию долгов с последующей описью имущества судебными приставами
 Выселение из неприватизированного жилья

Но самым катастрофичным последствием для собственника, имеющего долги по коммунальным услугам и желающего в кратчайшие сроки продать свое недвижимое имущество, будет потеря выгодного потенциального покупателя.

Мало кто решит проконсультироваться с юристом и узнать подробности ситуации у владельца жилья. Большинство просто будут искать другие варианты для покупки.

Правовое регулирование

Основной постулат — долги закреплены за человеком, а не за квартирой.

Однако управляющие компании вопреки здравому смыслу и закону могут начать требовать оплаты старых долгов с нового владельца квартиры.

Видео: при продаже квартиры коммунальные долги переходят новому хозяину

Все ответы на вопросы, связанные с предоставлением и оплатой коммунальных услуг, а также имеющимися долгами по жкх изложены и Жилищном Кодексе Российской Федерации.

Согласно действующему российскому законодательству управляющие компании имеют право воздействовать на должников следующими методами:

Размещение в местах общего пользования жильцов списков должников по коммунальным услугам
 Начисление пени на общую сумму задолженности
 Введение ограничений или полное отключение должников от коммунальной услуги

Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам в 2017 году

Главное соблюдать определенные правила игры, чтобы не нарваться на серьезные неприятности:

 Необходимо самостоятельно уведомить покупателя об имеющихся долгах
 Предложить варианты решения проблемы
 Можно заключить письменное соглашение о том, что продавец обязуется оплатить имеющиеся задолженности по услугам жкх из суммы аванса, полученного от покупателя
 Отдельным пунктом в договоре с письменного согласия покупателя выделить передачу долга по коммунальным платежам новому собственнику жилья и его обязательства оплатить эти долги (при таком варианте развития событий продавец делает скидку покупателю на общую сумму задолженности)

Таким образом, вопрос о том можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам больше не является пугающим и непонятным.

Продавец может просто не поставить покупателя в известность об имеющейся задолженности.

При нынешней упрощенной форме прохождения сделок купли-продажи это возможно.

Покупатель же может просто не выполнить договорные обязательства, касающиеся оплаты коммунального долга предыдущего хозяина жилья.

Отражение в договоре

Какое бы решение обоюдно не приняли покупатель и продавец квартиры о судьбе имеющейся задолженности по коммунальным услугам, это должно быть отражено в договоре купли-продажи.

Существует подобные решения:

 Задолженность не передается покупателю при подобном решении сторон разумным будет указать в договоре, что между покупателем и продавцом не было договоренности об уплате долга новым собственником квартиры. Также к договору можно приложить справку об имеющейся задолженности, ответственность за которую несет продавец недвижимости. Чтобы в будущем обезопасить себя от претензий со стороны управляющей компании, можно перед сделкой купли-продажи нанести им визит и уведомить о предстоящей смене собственников
 Долги по коммунальным услугам передаются новому владельцу для этого отводится специальный пункт в договоре. Также покупатель может оформить письменное обязательство оплатить коммунальные долги за приобретаемую недвижимость

Заключение сделки

Так основными составляющими сделки являются:

  • наличие сторон — покупателя и продавца;
  • объект купли-продажи;
  • наличие договора, составленного в письменной форме.

По российскому законодательству договор купли-продажи вступает в законную силу с момента его подписания.

Подобная осторожность может уберечь вас от серьезных неприятностей:

  1. Посторонние лица, прописанные на вашей жилплощади.
  2. Незаконные перепланировки.
  3. Долги по коммунальным услугам.

Необходимые документы

Предварительно продавцу необходимо подготовить и принести с собой на сделку следующие документы:

 Документ удостоверяющий личность продавца и его копию
 Правоустанавливающие документы договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о наследовании и т.д.
 Технический паспорт жилого помещения
 Кадастровый паспорт продаваемой недвижимости
 Выписка из Регистрационной палаты о том, что жилое помещение состоит на учете
 Выписка о состоянии лицевого счета получаемая в управляющей компании или ЖЭКе

Возможные нюансы

Каждому собственнику следует знать, что именно он может делать со своей недвижимостью, а также чем никто не имеет права ему угрожать:

 Собственник имеет право распоряжаться квартирой или домом по своему усмотрению — продать, подарить, завещать и т.д., наличие долгов по коммунальным услугам не может быть причиной отказа в совершении подобных действий
 Долг по квартплате числится за владельцем квартиры в течение 3 лет, затем он списывается, поэтому если с вас пытаются получить долги больше чем за 36 месяцев, знайте — это незаконно
 Если на квартиру наложен арест на основании судебного производства проводить с ней какие-либо сделки по отчуждению невозможно
 Покупатель жилой недвижимости не несет ответственности перед управляющей компанией за имеющиеся долги предыдущего собственника, если иное не предусмотрено договором купли-продажи
 Управляющие компании не имеют права переуступать долги собственников жилья третьим лицам, при подобных прецедентах необходимо срочно обращаться в надзорные органы
 Долги предыдущего собственника по взносам на капитальный ремонт переходят на нового владельца квартиры на основании статьи 158 Жилищного Кодекса Российской Федерации

Письменное согласие

Самый простой вариант — составление предварительного договора купли-продажи, в котором будет расписано:

 Общая стоимость покупаемой квартиры и сумма задатка
 Размер долга по услугам жкх и обязательство продавца оплатить их из денежных средств задатка
 Срок в течение которого задолженность должна быть погашена
 Временной промежуток в течении которого должен быть заключен основной договор купли-продажи

После заключения основного договора предварительный уничтожается.

Уведомление управляющей компании

При покупке недвижимости меняется не только владелец квартиры, но еще и лицевой счет для начисления всех коммунальных услуг.

Это делается письменно в свободной форме на имя руководителя управляющей компании.

Передать заявление-уведомление адресату можно несколькими способами:

 Принести в контору управляющей компании и передать его в руки уполномоченному лицу с отметкой о принятии
 Отправить почтой России заказным письмом с уведомлением или при помощи интернета

Правовая безграмотность россиян зачастую приводит к тому, что радостное событие приобретения собственного жилья омрачается пониманием того, что вас обвели вокруг пальца.

Многие, погоревав, начинают скрепя сердце выплачивать чужие долги по коммунальным услугам. Не стоит этого делать.

Никто не имеет права заставить вас оплачивать чужие задолженности, если только вы не договорились об этом с продавцом и не получили от него существенную скидку в цене. 

Источник: http://domdomoff.ru/prodazha-kvartiry-s-dolgom-po-kommunalnym-platezham.html

Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

Особенности покупки квартиры с долгами по коммунальным платежам

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не является обременительным последствием для нового собственника, так как указанные обязательства не следуют за недвижимостью. Долг может послужить хорошим основанием для уменьшения покупной цены.

Особенности приобретения квартиры с долгами по коммунальным платежам

​Вопрос о наличии долгов по квартире, которая является предметом сделки, может быть решен одним из следующих способов:

  • В договоре по сделке стороны могут указать, что покупатель не против оплачивать долг за прежнего собственника;
  • Могут быть оформлены дополнительные условия к договору, которые отражают порядок и сроки погашения платежей продавцом за счет средств, полученных от продажи квартиры;
  • При отсутствии всякого упоминания в договоре о задолженности, она будет следовать за ее первоначальным собственником.

Особенности коммунального бремени:

  1. Долги привязаны к конкретному субъекту правоотношений, а не к недвижимости;
  2. При смене собственника меняется и лицевой счет;
  3. Извещать управляющую компанию необходимо сразу после получения правоустанавливающих документов на недвижимый объект;
  4. В случае, если указанные обязательства возникают перед несколькими организациями, то уведомление направляется в адрес каждой индивидуально;

Приобретение квартиры подразумевает предварительное ознакомление с правоустанавливающими бумагами собственника на нее. Покупатель, в числе общих документов, может запросить и соответствующие выписки лицевых счетов управляющей или ресурсоснабжающей организации.

Что входит в объем долговых обязательств по коммунальным платежам

Перед собственником, который только оформил правоустанавливающий документ на квартиру возникает обязанность по взносу следующих обязательных платежей:

  • Взносы на капитальный ремонт дома;
  • Взносы по содержанию лестничных клеток, придомовой территории, подвальных помещений, общедомовых коммуникаций, в том числе и их ремонт;
  • Плата за потребление холодной и горячей воды согласно приборам учета;
  • Водоотведение;
  • Электрическая энергия;
  • Услуги отопления;
  • Газ.

Законом предусмотрено правило, по которому представители ресурсоснабжающей организации не могут принудительно отключить подачу холодной воды и отопление в квартире. Этот факт часто побуждает недобросовестных собственников злоупотреблять правом и накапливать долг.

Порядок совершения сделки и отражение долга в договоре

Общий алгоритм покупки квартиры с непогашенными коммунальными обязательствами:

  1. Запросить информацию о наличии, отсутствии задолженности у самого продавца;
  2. Обратиться в государственный орган за предоставлением выписки из ЕГРП, на основе которой удастся ознакомиться с возможными арестами или обременением по квартире;
  3. Обратиться в управляющую или ресурсоснабжающую организацию с соответствующим запросом;
  4. При обнаружении задолженности обсудить с продавцом вопрос о внесении дополнительных условий в договор;
  5. В случае консенсуса покупателя и продавца о погашении долга новым собственником взамен на предоставление скидки в цене, прописать это отдельным пунктом с исчерпывающим объяснением расчета. В противном случае, возможно судебное оспаривание.
  6. Обратиться в регистрирующий орган и перевести право собственности на нового владельца;
  7. В случае, если первоначальный собственник сам обязался погасить долг, то, необходимо составить передаточный акт, в котором отражены сведения по долгам и показаниям приборов учета, данные которого будут направлены в ЖЭУ для подтверждения внесенной оплаты и снятия статуса должника.

Чтобы избежать некоторых правовых проволочек, при оформлении договора сторонам лучше заранее прописать тот факт, что имеющийся долг по квартире будет погашен первоначальным собственником или повлияет на соразмерное уменьшение выкупной цены недвижимости.

Другим способом решения проблемы может послужить предварительный договор, в котором достаточно предусмотреть условие о том, что основной договор купли-продажи будет подписан после погашения обязательства. Эта конструкция позволит сохранить всю договоренность по условиям, цене, избежать отступления от первоначального решения и обеспечить погашение долга.

Как можно узнать о наличии задолженности

  • При личном обращении в единый информационно-расчетный центр, сеть которых организована, практически, в каждом городе;
  • При обращении за информацией в ресурсоснабжающую организацию (энергосбыт, территориальная тепловая компания и прочие);
  • Через интернет портал или при личном посещении управляющей компании;
  • Посредством портала центра координации ГУ ИС (только для жителей Москвы и ее агломерации).
  • В отделении почтовой связи (при условии, что организация осуществляет прием коммунальных платежей).

Правовые нюансы наличия долга по коммунальным платежам

Главным нюансом долга является то, что при регистрации договора купли-продажи для последующего получения свидетельства о праве собственности, регистрирующий орган может запросить соответствующий документ, подтверждающий полное погашение коммунального бремени, а при отсутствии такового – отказать в процедуре.

При реализации правомочий в отношении недвижимости с долгами стоит учитывать следующее:

  • Наличие непогашенных коммунальных долгов не может умалять право собственника на решение продать, обменять, завещать или подарить объект (исключением является наложение ареста в соответствии с судебным постановлением);
  • На сменившегося собственника квартиры не переходят долговые обязательства от предыдущего владельца;
  • Срок исковой давности по взысканию долга за коммунальные платежи составляет 3 года (то есть, если собственник не платил за коммуналку в течении 10 лет, то управляющая компания сможет взыскать средства только за последние три года с даты подачи иска);
  • Цессия (перевод долга) со стороны управляющей компании в отношении коммунальных долгов невозможна;
  • Долговые обязательства по взносам за капитальный ремонт могут перейти к новому владельцу на основании закона (ст. 158 ЖК РФ).

Последствие задолженности по коммунальным платежам

За неисполнение обязанности по внесению обязательных платежей, к собственникам или ответственным за жилплощадь лицам применяются меры воздействия. К ним относятся:

  • Применение системы начисления пеней за определенный период, который может исчисляться днями, месяцами, кварталами;
  • Приостановление или полное отключение коммунальной услуги (за исключением отопления и холодного водоснабжения);
  • Судебное производство;
  • Принудительное выселение (допускается только в отношении лиц, проживающих по договору социального найма в неприватизированной квартире).

Заключение

Долг по коммунальным платежам за квартиру может сказаться при прохождении процедуры перехода прав собственности, когда регистрирующий орган потребует предоставления справки о его погашении. Соглашение с первоначальным собственником о исполнении обязательства или переводе долга взамен на скидку в цене при покупке квартиры позволит избежать отказа в оформлении правоустанавливающих документов.

Покупателю следует щепетильно отнестись к процессу и перепроверить продавца, путем направления запросов, справок, посещением управляющей компании или соответствующих интернет ресурсов, которые обладают сведениями по каждому лицевому счету.

Источник: http://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham

Как продать квартиру с долгом по коммунальным платежам?

Жилищный кодекс обязует всех собственников и нанимателей жилых помещений своевременно и в полном объеме уплачивать коммунальные услуги. Делать это они должны до 10 числа месяца, который следует за расчетным. Но по договоренности с управляющей компанией может быть предусмотрена иная дата внесения платежей.

Коммунальные платежи

Несвоевременная оплата услуг ЖКХ и коммунальных ресурсов грозит начислением штрафов и пени на сумму долга. Управляющие компании вправе размещать списки должников в местах общего пользования, что служит моральным стимулом как можно скорее рассчитаться с долгами.

А в случае образования значительной задолженности перед коммунальщиками собственника могут отключить от электроснабжения, газоснабжения или лишить иных благ (вплоть до полной остановки снабжения ресурсами ЖКХ).

Также в отношении него может быть инициировано исполнительное производство, предполагающее арест и последующую продажу имущества в счет погашения долгов судебными приставами. Если квартира не приватизирована и эксплуатируется по договору соцнайма, то нанимателю грозит выселение за несвоевременное погашение долга.

Российское законодательство не запрещает заключать сделки купли-продажи в отношении квартир, обремененных долгами. Главное, чтобы продаваемое жилье не было на момент сделки арестовано приставами в рамках исполнительного производства или по решению суда, либо в отношении должника не велась процедура банкротства.

Хотя желающих приобрести такое проблемное жилье с долгами, вероятно, будет немного. Большую часть покупателей отпугнет наличие долгов и они предпочтут рассмотреть иные варианты покупки.

На самом деле нужно понимать, что долги по ЖКХ привязаны к продавцу, а не к объекту недвижимости.

На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате?

При заключении сделки купли-продажи недвижимости с долгами по коммунальным платежам есть некоторые особенности.

Для того чтобы продать квартиру с долгами нужно обязательно уведомить об этом факте потенциального покупателя.

Иначе в дальнейшем он сможет оспорить сделку купли-продажи через суд и потребовать либо уменьшения покупной цены, либо аннулирования договора купли-продажи и возврата денег назад.

На его стороне в данном случае будет Гражданский кодекс, который допускает подобный вариант.

Обычно правду о долгах скрыть не удается: многие риелторы и бдительные покупатели запрашивают перед подписанием договора выписку с финансово-лицевого счета или справку об отсутствии задолженности из Управляющей компании.

Продавец может предложить покупателю несколько вариантов решения проблемной ситуации:

  1. Заключение письменного соглашения или предварительного договора купли-продажи, согласно которому продавец обязуется погасить долги по ЖКХ из суммы аванса/задатка, которую он получит от покупателя. Образец договора доступен по ссылке.
  2. Долг по коммунальным платежам можно передать новому владельцу с его согласия. Для этого стороны заключают письменное соглашение, в котором покупатель обязуется оплатить долги по ЖКХ за продавца или стороны включают пункт о переводе задолженности в договор. В таком случае продавец делает скидку к цене квартиры в размере суммы долга по ЖКХ.

Если покупатель категорически отказывается от предложенных вариантов, тогда:

  1. Продавец может попробовать решить вопрос с накопленными долгами самостоятельно до заключения сделки купли-продажи. Для этого он вправе обратиться в УК и попросит о рассрочке по платежам.
  2. Заключить договор купли-продажи несмотря на задолженность. При этом обязанность по ее погашению закрепляется за продавцом.

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам

Договор купли-продажи квартиры с долгами заключается на общих основаниях и в обязательном порядке включает:

  1. Указание на стороны сделки: продавца и покупателя.
  2. Предмет сделки: квартира, ее адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
  3. Ссылка на правоустанавливающие документы и документацию о собственности.
  4. Цена сделки и порядок расчетов. Цена сделки определяется сторонами самостоятельно и не должна быть привязана к кадастровой стоимости недвижимости. Из общей суммы может быть вычтен размер долга за услуги ЖКХ, если предполагается перевод долга на покупателя.

Особенность данного договора будет состоять в том, что здесь обязательно должна быть прописана сумма долга по коммунальным услугам. Иначе можно считать, что продавец не уведомил покупателя о существенных условиях заключения сделки и тот вправе оспорить договор в судебном порядке.

Это может создать немало проблем продавцу, которому придется возвращать стоимость квартиры и компенсировать причиненные издержки продавцу.

Если договоренности в отношении задолженности у продавца и покупателя нет, то в основном договоре купли-продажи необходимо прописать размер долга; что он остается за старым владельцем и то, что продавец обязуется погасить его в определенный временной период (например, в течение 7 дней после прохождения процедуры госрегистрации).

Если стороны договорились о погашении долгов из аванса покупателя, то при таком варианте стороны прописывают в соглашении размер полученного задатка, величину задолженности по коммунальным услугам (с приложением подтверждающего документа) и срок, в течение которого продавец обязуется погасить долг из вырученных денег.

Хотя это не обязательно, желательно заверить этот документ нотариально, чтобы снизить риски мошенничества в отношении уплачиваемого аванса/задатка.

Также в предварительном соглашении прописываются сроки для заключения основного договора.

Заключение сделки

Процесс заключения сделки будет выглядеть следующим образом:

  1. Собственник с квартиры получает в УК справку о размере задолженности и уведомляет покупателя о сумме долга.
  2. При согласии покупателя с заданными условиями заключения сделки продавец также должен на этом этапе собрать весь пакет документов. Это выписка из ЕГРН, которая подтверждает его правовой статус и наличие обременений на квартиру в виде ареста или залога. Также в этом ведомстве необходимо получить кадастровый паспорт. Дополнительно запрашивается технический план из БТИ, выписка из лицевого счета в УК.
  3. Стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, куда включают пункт о задатке в размере суммы задолженности по коммунальным услугам. Если речь в договоре идет о задатке, то продавцу стоит понимать, что при уклонении его от заключения основного договора в перспективе он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере.
  4. Из квартиры выписываются все зарегистрированные в ней лица. Отсутствие жильцов требуется подтвердить документально, запросив справку в паспортном столе по месту жительства.
  5. Продавец гасит задолженность и получает в УК справку об отсутствии задолженности.
  6. Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
  7. Перерегистрируются права собственности в Росреестре от продавца к покупателю.
  8. Покупатель получает выписку из ЕГРН с отметкой об изменении правообладателя. С этого момента он становится полноправным собственником и обязан платить по услугам ЖКХ.
  9. Покупатель уведомляет УК о смене владельца.
  10. Продавец должен отчитаться перед Налоговой инспекцией и заплатить налог с суммы продажи квартиры если он владел ей менее 3-5 лет. Покупатель же вправе оформить налоговый вычет в размере 13% от суммы покупки.

Уведомление управляющей компании

После заключения сделки купли-продажи меняется не только собственник квартиры, но и финансово-лицевой счет, который используется для начисления и оплаты коммунальных услуг. Поэтому у покупателя возникает необходимость уведомить управляющую компании о смене собственника.

Уведомление пишется в свободной форме на имя руководства УК.

Главное, чтобы в нем содержалась конкретная просьба об открытии нового счета для внесения платы за услуги ЖКХ.

К уведомлению прилагаются копии правоустанавливающих документов от нового собственника квартиры: копия договора купли-продажи и выписка из ЕГРН с указанием смены правообладателя.

Уведомление необходимо принести лично в абонентский отдел УК и вручить уполномоченному лицу.

Второй экземпляр с отметкой о принятии необходимо сохранить до изменения счета.

Допускается также направить уведомление заказным письмом с описью вложения.

Подводные камни для покупателя

Стоит понимать, что долги старого собственника не переходят — на нового после заключения сделки купли-продажи (только если он не выразил свое согласие на перевод задолженности). Никто не может заставить покупателя платить по старым долгами. Он должен вносить плату за коммунальные услуги, начиная с даты перерегистрации прав собственности в Росреестре.

С другой стороны, недобросовестный продавец может длительное время не оплачивать по своим счетам, что может стать почвой для конфликтов с УК.

Ее сотрудники могут грозить отключением света, воды или газа в квартире. На самом деле их действия будут незаконны и большинство представителей коммунальных служб это знают. Поэтому их угрозы редко переходят в реальные действия.

Но если покупателя принуждают к оплате чужих счетов, либо его отключили от коммунальных ресурсов он может обратиться в прокуратуру или суд.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-80-59, Санкт-Петербург +7 (812) 309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kvartira-s-dolgami.html

Как происходит покупка квартиры с долгами по коммунальным услугам

Как происходит покупка квартиры с долгами по коммунальным услугам

Рынок недвижимости представлен огромным разнообразием жилых помещений. Зачастую бывает так, что некоторые из них продаются с задолженностью по оплате услуг ЖКХ. Что делать, если вам предстоит приобрести квартиру с такими долгами?

Особенности приобретения квартиры с долгами

Если вам приглянулась квартира, но на ней «висит» долг, проблему можно решить следующими способами:

Указать в договоре, что покупатель будет оплачивать задолженность за прежнего собственника. При этом в договоре должна быть указана сумма расходов, на которую уменьшится стоимость квартиры. Указанную сумму необходимо прописать отдельным пунктом, так как есть риск, что при оспаривании сделки продавец может вернуть себе квартиру с оплаченными счетами.

Включить в договор дополнительные условия, отражающие порядок и сроки погашения долга продавцом за счет средств, которые были получены от продажи квартиры.

Если упоминание о долгах в договоре отсутствует, это означает, что задолженность автоматически будет следовать за первоначальным владельцем.

После государственной регистрации права собственности на квартиру в Росреестре необходимо составить передаточный акт, передать деньги удобным способом и указать показания счетчиков в отдельном документе. Для большей уверенности акт можно заверить в управляющей компании.

Важно знать, что в соответствии со статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации долги привязываются не к объекту недвижимости, а к его собственнику. Однако долговые обязательства по взносам за капитальный ремонт согласно ст. 158 ЖК РФ.

При смене собственника происходит и смена лицевого счета. Для этого нужно обратиться в управляющую компанию сразу же после получения документов на квартиру.

Если долговые обязательства возникли перед двумя и более организациями, то необходимо направить уведомление в адрес каждой из них.

Документы

Для покупки квартиры с задолженностью по коммунальным услугам и ее дальнейшей регистрации, необходимо подготовить пакет документов, куда входит:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • договор купли-продажи и дополнительное соглашение о погашении долга по услугам ЖКХ;
  • акт приема-передачи квартиры.

Как можно узнать о задолженности по ЖКХ

Продавец не обязан предоставлять документы о наличии долга, однако покупатель должен быть осведомлен обо всех условиях сделки. По этой причине покупателю необходимо узнать о задолженности по коммунальным услугам еще до заключения договора.

Узнать можно так:

  • через портал центра координации ГУ ИС (только для жителей Москвы и МО);
  • при обращении в единый расчетно-информационный центр, сеть которых находится почти в каждом городе;
  • через интернет-портал управляющей компании либо при личном посещении;
  • при обращении в ресурсоснабжающую организацию (Ростелеком, Энергосбыт и пр.);
  • через отделения почтовой связи.

Среди банковских организаций такую услугу предоставляет Сбербанк.

Чтобы избежать неприятных последствий, лучше сразу уточнить у продавца, имеются ли у него долги по коммунальным услугам и попросить предоставить соответствующую справку. Узнать о наличии задолженности можно любым вышеописанным способом.

Что делать, если УК требует выплаты долгов с нового владельца?

Хорошо проработанный договор изначально содержит пункт, что долг по услугам ЖКХ новому собственнику передаться не может. Но даже в этом случае недобросовестная управляющая компания может потребовать оплату задолженности.

Если это произошло, судебного преследования опасаться не стоит, за исключением случаев, если в договоре купли-продажи сказано обратное. Тогда придется оплачивать долги согласно ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При приобретении квартиры задолженность не может автоматически списаться из-за особенностей бухгалтерского учета. Если платежные документы с требованием погасить долг приходят, необходимо предпринять следующее:

  • Сделать копии свидетельства о собственности на квартиру и договора купли-продажи.
  • Написать заявление о прекращении выставлять счет за предшествующий регистрации период.
  • Отправить документы заказным письмом либо передать в офис компании под расписку.

Любые действия по взысканию денег после этого обращения будут считаться вымогательством и караются уголовным преследованием. Также отметим, что новый владелец не обязан предоставлять какую-либо информацию о прежнем собственнике.

В покупке квартиры с долгом по коммунальным платежам ничего страшного и опасного нет. На практике такое встречается очень часто. Необходимо лишь указать порядок погашения задолженности в договоре. В этом плане покупатель защищен и законом, где указано, что долговые обязательства закрепляются за собственником недвижимости, но не за объектом.

Источник: http://novostroyki.guru/stati/pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham-opasno-ili-vygodno/

Продаем квартиру с долгами по коммунальным платежам: 6 основных правил

Многие сталкиваются с такой проблемой, как повышение коммунальных платежей. Долги могут возникнуть у жителей с любым уровнем дохода. Важно перед покупкой или продажей тщательно проверять объект недвижимости. Только в этом случае можно будет обезопасить интересы обеих сторон.

Когда появляется задолженность по коммунальным услугам?

Дополнительные договора или соглашения с управляющими компаниями могут предусматривать другие варианты.

Обязанность по оплате ЖКХ возникает у владельцев квартиры сразу после того, как они заключили договор на покупку или продажу собственности.

Как осуществляется рефинансирование ипотеки? Подробная информация по ссылке.

Должники выполняют свои обязанности только после того, как получают письменные предупреждения от управляющей компании.

Образец справки об отсутствии долга по коммунальным платежам качайте тут.

Лишь в некоторых ситуациях виновником возникновения долга по квартплате становится сама управляющая организация. Например, если она выдаёт неправильные квитанции, либо совершает серьёзные ошибки во время расчётов.

Справка об отсутствии задолженности.

Кто должен оплачивать долги при продаже квартиры?

Управляющие компании сами не видят принципиальной разницы в том, кто именно решает данный вопрос. Им важно, чтобы деньги пришли.

Как быстро погасить кредит? О возможных вариантах досрочного погашения читайте в данном материале.

Новый владелец не имеет никакого отношения к долгам старого. Потому и не должен нести за них ответственность.

Новые владельцы лишь в некоторых случаях оплачивают услуги:

  • После того, как на квартиру зарегистрировано новое право собственности.
  • После того, как получают квартиру в своё полное распоряжение.

Что нужно указывать в договоре?

Как грамотно продать квартиру и может ли долг по квартплате стать помехой?

Перед тем как продать квартиру продавец должен предварительно собрать целый пакет документов, включающий:

  • Выписку о состоянии лицевого счёта. Её получают в ЖЭКе.
  • Выписку из Регистрационной Палаты. Это подтверждает постановку жилого помещения на учёт.
  • Кадастровый паспорт по продаваемой недвижимости.
  • Технический паспорт.
  • Правоустанавливающие документы.
  • Документы для подтверждения самой личности продавца.

Как снять обременение по ипотеке через Росреестр? Подробная инструкция по ссылке.

Какие нюансы стоит учесть?

Главное, чтобы собственники знали, что именно они могут, либо не могут делать со своей недвижимостью:

  1. На нового владельца квартиры переходят долги предыдущего собственника по взносам на капитальный ремонт.
  2. Долги собственников жилья не могут быть переуступлены третьим лицам. Если подобный акт совершается – есть повод для обращения в надзорные органы.
  3. Если иное не предусмотрено в основном договоре, новый владелец жилья не несёт ответственности перед управляющей компанией за долги старого.
  4. Нельзя проводить сделки по отчуждению с квартирами, на которые наложен арест, согласно определению суда.
  5. За владельцами квартиры долг числится максимум на протяжении трёх лет. Потом всё списывается. Попытка взыскать плату за более длительные сроки незаконна.
  6. Любой собственностью владельцы могут распоряжаться по своему усмотрению. Наличие долга по коммунальным платежам не может стать серьёзным ограничением.

Можно ли получить ипотеку под залог имеющейся недвижимости? Ответ на этот вопрос вы найдёте в данной публикации.

Проще всего оформить предварительный договор купли-продажи. В нём необходимо подробно расписать всего несколько параметров.

  • Временной промежуток, за который надо составить основной договор.
  • Срок, на протяжении которого требуется погасить задолженность.
  • Сам размер долга в связи с услугами ЖКХ. И обязательства продавца по погашению с использованием средств задатка.
  • Сумма задатка вместе с общей стоимостью квартиры.

Образец договора купли-продажи квартиры с долгом по коммунальным платежам можно скачать здесь.

Образец договора купли-продажи квартиры.

Об уведомлении УК

Когда квартиру покупает другой человек, меняются не только собственники. Но и лицевой счёт, по которому платят за коммунальные платежи. Потому необходимо отправлять отдельные уведомления Управляющим Компаниям в случае проведения подобных сделок.

Необходимо написать заявления в каждую из организаций, если с квартирой напрямую работает сразу несколько поставщиков.

Какие проценты устанавливают банки при оформлении ипотеки на вторичное жильё? Об этом читайте по ссылке.

Заключение

Закон всегда защищает интересы покупателя и встаёт на его стороны, даже в случае приобретения имущества с определёнными обременениями.

Статья 153 ЖК РФ станет весомым доказательством для тех, кому необходимо объяснить свою позицию по данному вопросу.

Рекомендуется заранее уточнить подобные нюансы, и договориться с самим продавцом квартиры. Покупателю нужно зайти в офис управляющей компании до регистрации сделки.

Чтобы убедиться, что долги останутся только на лицевом счёте предыдущего владельца. Рекомендуется так же зафиксировать показания контрольно-измерительных приборов в настоящий момент.

Как выбрать квартиру в новостройке? На что обращать внимание при покупке вы узнаете из этой статьи.

Что делать в случае покупки квартиры с долгами за коммунальные услуги, вы узнаете из этого видео:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/prodaem-kvartiru-s-dolgami-po-kommunal-ny-m-platezham-6-osnovny-h-pravil.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector