Продажа, покупка квартиры по доверенности: оформление сделки и риски покупателя

Квартиру продают по доверенности

Последнее обновление: 10.12.2017

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Теперь рассмотрим случай, когда выбранную нами квартиру продают по доверенности.

Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель), действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры.

И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему принимать аванс за квартиру, собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е.

подписывать Договор купли-продажи квартиры (ДКП), регистрировать переход права, и получать деньги за проданную квартиру.

В принципе, по закону это допустимо. Но на практике – нежелательно для нас (т.е. для Покупателя). Покупка квартиры на «вторичке» и так несет в себе достаточно рисков, а тут еще добавляется один серьезный риск сверху – риск неправомочных действий доверенного лица.

Риски Покупателя при продаже квартиры по доверенности

Когда в процессе подготовки сделки купли-продажи квартиры отсутствует сам Продавец, то становится сложнее проверить его личность и дееспособность (об этих проверках мы рассказали на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ).

А для нас (Покупателя) имеет значение не только правильно оформленная доверенность, но и личность самого доверителя (собственника квартиры), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана.

То есть нам необходимо убедиться, что она была получена не насильственным и не обманным путем (об этом далее).

Доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть заверена Нотариусом. Фамилия и печать заверившего ее Нотариуса должны читаться разборчиво. Информацию о существовании этого Нотариуса и его координаты можно узнать на сайте Федеральной Нотариальной Палаты — здесь.

Московская городская нотариальная палата — см. официальный сайт здесь.

Если квартира продается по доверенности, нам прежде всего cледует проверить паспорт доверенного лица, и сравнить его реквизиты с указанными в доверенности. А паспортные данные доверителя, тоже указанные в доверенности, должны совпадать с данными собственника, указанного в Титуле на квартиру или в Выписке из ЕГРП (ЕГРН).

Важно! Доверенность не должна быть просрочена на момент сделки. Если срок ее действия прямо не указан в самой доверенности, то считается, что доверенность действительна в течение года с даты ее выдачи.

Кроме того, следует учесть, что доверитель имеет право в любой момент отозвать свою доверенность, а также самого доверителя на момент сделки может уже не быть в живых. Тогда сделка фактически будет совершаться по недействительному документу (недействительной доверенности), и следовательно, сделка автоматически становится ничтожной.

Суд также может признать сделку недействительной, если после выдачи доверенности, самого доверителя признают недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

В практике также встречались случаи, когда доверенность на продажу квартиры выбивали силой, или получали обманом, т.е. такая квартира уже переходила в разряд «криминальных».

Все это дает широкие возможности для мошеннических действий с квартирой, используя доверенность, и значительно повышает риски Покупателя.

Поэтому крайне НЕ рекомендуется покупать квартиру у доверенного лица, не имея прямой связи с самим владельцем квартиры.

Исключением может быть случай, когда мы знаем собственника квартиры лично и/или имеем с ним удаленный контакт (по телефону, скайпу, через наших доверенных лиц, и т.п.).

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Если из собранных документов на квартиру видно, что доверитель входит в «группу риска» (например, доверитель преклонного возраста, прописанный один в своей квартире), то здесь – повышенная осторожность! Именно такие персонажи являются лакомой добычей для мошенников, которые втираются к собственнику в доверие, заставляют его подчиняться, и в итоге продают его квартиру.

И когда этот потерпевший придет в себя (а мошенника уже и след простыл), то требовать свою квартиру назад он будет, конечно же, у Покупателя (то бишь – у нас). И суд вполне может встать на его сторону, признав, что он выдал доверенность на продажу квартиры, будучи введенным в заблуждение, либо под угрозой.

Если мы все же решили иметь дело с доверенным лицом, то саму сделку купли-продажи квартиры лучше тоже проводить через Нотариуса. Это даст возможность проверить легитимность доверенности, сделать необходимые запросы (в т.ч. прежнему Нотариусу, заверявшему доверенность), а также грамотно составить Договор купли-продажи квартиры, с учетом отсутствия собственника квартиры.

Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности, всегда несут в себе повышенный риск.

Точнее, риск возникает только если по доверенности подписывают Договор купли-продажи квартиры (ДКП), и получают по нему деньги.

Поэтому, на практике, риэлторы допускают, чтобы показами квартиры и сбором документов занимались доверенные лица, но настаивают на том, чтобы принятие аванса, подписание ДКП и денежные расчеты проводил сам Продавец лично.

Если же по какой-либо причине (например, Продавец живет в Австралии, и в данный момент охотится там на кенгуру) нет никакой возможности для личной встречи с Продавцом, а эту квартиру мы все-таки решили купить, то нам необходимо выполнить ряд страховочных действий.

Когда квартиру нам продают по доверенности, т.е. Договор купли-продажи квартиры подписывает доверенное лицо, нам следует в обязательном порядке выполнить следующее:

во-первых, убедиться в наличии всех необходимых реквизитов доверенности, и проверить срок ее действия;
во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей и не отозвана ли она (через сервис Федеральной нотариальной палаты – здесь);
в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).

Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.

Образец Доверенности на продажу квартиры можно посмотреть здесь.

Передаточный акт, в этом случае, тоже должно подписывать доверенное лицо. Причем формат подписи должен быть такой же, как и в ДКП. Т.е. «такой-то ФИО, действуя по доверенности №…, выданной…, от имени и в интересах …ФИО Продавца».

Нормальным также считается в практике, когда несколько собственников квартиры (семья, например) выдают доверенность одному из них, чтобы он один занимался делами по продаже квартиры, и не таскал за собой весь табор.

Итак, столкнувшись с доверенностью на продажу квартиры, мы насторожились, и выдвинули встречные условия об обязательном присутствии собственника на подписании договора.

Если возражений нет, то доверенное лицо может продолжать собирать документы для сделки, и предъявлять их нам на проверку.

Какие еще документы могут понадобиться для сделки купли-продажи квартиры?

Сейчас узнаем.

Источник: http://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/proverka-lichnosti-prodavca/prodazha-kvartiry-po-doverennosti/

Продажа квартиры по доверенности — от а до я

Оглавление:

Продажа квартиры по доверенности — это заключение договора купли-продажи от имени продавца представителем на основании соответствующего документа-основания, содержащего перечень полномочий.

Таким образом, доверенность — это документ, наделяющий правом совершения правовых действий. На её основании можно: совершать сделки с третьими лицами, подписывать договоры и совершать иные действие, не противоречащие действующему законодательству.

Такая организация правоотношений между покупателем и продавцом ничем не отличается от личного присутствия собственника квартиры во время заключения сделки. Сама процедура получения доверенности является односторонней самостоятельной сделкой с определёнными особенностями, вследствие которых существуют некоторые риски для сторон.

Рассмотрим основные понятия, связанные с определением и оформлением доверенности в соответствии с действующим законодательством, перечислим основные риски и прочие особенности.

Продажа квартиры по доверенности: риски

Рассмотрим, какие проблемы могут возникнуть при продаже квартиры по доверенности.

Доверительная продажа

Невозможно точно утверждать, что приобретение недвижимости, продаваемой по доверенности, рискованно всегда.

К примеру, отчуждение квартиры, находящейся в долевой собственности членов семьи, не несёт рисков, если доверенными лицами будут являться родственники.

То есть они займутся продажей и своих долей, и долей более занятых и менее энергичных членов семьи. Важно, чтобы полномочия доверенных лиц были отражены в документе максимально чётко.

В данном случае риска для клиента нет никакого — в доверенности подобного рода не предусмотрено наделение доверенного лица исключительными правами на отчуждение недвижимого объекта и получение денег за продаваемую квартиру.

Продажа квартиры по доверенности — кто платит налог? Как и в случае обычной продажи, налог уплачивает продавец.

Криминальная «генеральная»

На первый взгляд, стандартные формулировки действий доверенного лица будут звучать вполне невинно: «управление и распоряжение имуществом», «совершение от имени продавца сделки», «право подписи от имени продавца». Вроде бы ни слова не будет сказано о получении денег, вырученных от продажи. Но, тем не менее, таким правом уполномоченное лицо будет наделено.

Поэтому оформление генеральной доверенности и её присутствие на сделке купли-продажи уже сопряжено с множеством рисков и требует особой бдительности всех сторон-участников. Если человек плохо осведомлён в юридических тонкостях, его нетрудно уговорить на выдачу подобного документа.

В качестве аргументов риэлторы, нечистые на руку, могут предоставить внушительный перечень действий, который они совершат: оформят наследство, приватизацию и прочее.

В данном случае продажа квартиры по доверенности: договор и прочие документы будут находиться под полным контролем мошенников.

Поэтому сотрудники нотариальных контор с большим недоверием относятся к удостоверению сделок, заключаемых по доверенности: им не избежать хлопот, если выяснится, что бывший собственник был введён в заблуждение по поводу выдачи доверенности и заявит, что будет отсуживать потерянное жильё.

Если вы являетесь потенциальным покупателем квартиры, сделка купли-продажи которой будет заключаться представителем собственника по генеральной доверенности, обязательно уточните причины выдачи данного документа и убедитесь, что доверитель осведомлён о том, что его жилплощадь будет отчуждаться в вашу пользу.

Продажа квартиры по доверенности: подстраховка

Рекомендуем убедиться в том, что доверитель, особенно если он пожилой человек, не умер с момента выдачи документа (смерть доверителя является основанием для прекращения действия доверенности и сделка купли-продажи может быть признана ничтожной, то есть недействительной).

Рекомендуем включить в доверенность пункт о том, что удостоверена она должна быть у нотариуса до заключения сторонами договора купли-продажи.

Также стоит как можно более конкретно и подробно перечислить действия, совершать которые будет вправе доверенное лицо. Необходимо установить и срок действия документа, но имейте в виду, что он не должен превышать трёх лет с момента вступления доверенности в законную юридическую силу.

Вы можете оформить доверенность с правом передоверения. Это значит, что доверенное лицо сможет передать свои полномочия третьему лицу в случае возникновения непредвиденных ситуаций, когда он не сможет выполнить от имени продавца сделку.

Знайте, что вы имеете право отозвать доверенность, если в ней отпадёт необходимость.

Основания для прекращения доверенности:

истечение срока;
отмена документа лицом, её выдавшим;
отказ доверенного лица от своих полномочий;
смерть доверителя, признание его безвестно отсутствующим, ограниченно дееспособным либо полностью недееспособным;
полная реализация полномочий;
признание недействительности документа судом.

Правовые последствия прекращения доверенности начинаются с того момента, когда представитель доверителя узнаёт об этом. До такого момента он имеет полномочия совершать действия, предусмотренные документом.

Продажа квартиры по доверенности в ипотеку или иным образом предполагает обязательное заверение документа. Его можно произвести в нотариальной конторе. Но в исключительных случаях заверить доверенность имеют права главные врачи больниц, руководители воинских частей и исправительных заведений. Подробный список таких исключительных случаев приведён в Гражданском кодексе.

Необходимые документы при продаже квартиры по доверенности

Большинство сделок, на которые распространяется действие генеральной доверенности, проходят процедуру обязательной нотариальной регистрации. Поэтому она должна обязательно быть заверена у нотариуса.

Чтобы оформить право на совершение действий доверенным лицом от лица заверителя, необходимо представить сотруднику нотариальной конторы следующие сведения:

полные данные о доверителе;
полные данные о доверенном;
какими правами будет наделено доверенное лицо (на совершение сделки купли-продажи с объектом недвижимости);
срок действия, при этом обязательно обозначается дата выдачи документа;
список действий, которые сможет выполнять доверенное лицо.

Так как сделка купли-продажи, совершаемая от имени продавца уполномоченным лицом на основании доверенности, производится в таком же порядке, как и стандартная сделка, документы требуются аналогичные: правоустанавливающий документ на квартиру, удостоверения личности сторон и сама доверенность.

Источник: http://DomaNaNeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/prodazha-kvartiry-po-doverennosti-pravovye-osobennosti-i-vozmozhnye-riski.html

Покупка квартиры по доверенности

Нотариально заверенная доверенность на покупку квартиры гарантирует безопасность сделки для выгодоприобретателя (за исключением некоторых случаев). Если у вас нет возможности ходить по инстанциям, оформлять документы, то это отличный выход из ситуации.

Оформите у нотариуса соответствующий документ, выбрав доверенное лицо, готовое взять на себя эти хлопоты. Данная бумага позволит уполномоченному человеку осуществлять оговоренные действия в пользу доверителя (статья 185. ГК РФ). Главное все сделать по закону и постараться просчитать возможные нюансы.

Виды доверенностей

Все доверенности можно разделить на три основные типа:

Разовые.
Специальные.
Генеральные.

Выбор вида документа зависит от того, какое количество операций должно быть совершено. Для одной достаточно разового вида, специальная — для серии однородных операций, а генеральная дает максимальную полноту действий.

В случае с покупкой одной квартиры (независимо от количества операций по одному договору) потребуется доверенность генерального или разового вида.

При особых условиях допускаются иные виды:

для лиц, отбывающих наказание, доверенность может быть заверена руководителем исправительного учреждения;
для лиц, находящихся под особой соцзащитой, — руководителем учреждения;
для военнослужащих, проходящих службу в месте, где нет нотариальных контор, — командиром части.

Важный момент: в обязанности нотариуса не входит рекомендовать формулировки будущего документа, его функция заверить права и обязанности лиц, желающих узаконить действия двух сторон договора.

Предварительно следует продумать все действия, которые необходимо заверить. Обратите внимание на:

Тип договора (покупка квартиры, заключение договора долевого участия и т.п.).
Точный адрес приобретаемого объекта недвижимости;
Права на действия по получению:

справок;
удостоверений;
документов и дубликатов к ним во всех организациях и учреждениях;
документов в органах технической инвентаризации;
документов в отделах и управлениях Администрации города, сельского поселения и т.п.

Также следует обусловить права на:

сдачу документов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации;
подачу заявления о приостановлении, прекращении и возобновлении государственной регистрации;
получение уведомления о государственной регистрации;
сообщение об отказе в государственной регистрации;
право подачи дополнительных документов;
внесение изменений в ЕГРП;
внесение изменений в документы;
оплату тарифов, сборов, пошлин;
получение выписки из Единого государственного реестра прав и всех необходимых зарегистрированных документов;
написание от имени доверителя заявления;
роспись за доверителя;
все действия, связанные с данным поручением;

Точный список действий, на который следует обратить внимание для конкретного случая, можно получить у нашего юриста в режиме онлайн-консультации. Доверенность на однократную сделку оформляется на определенный период. В зависимости от конкретных условий это может быть как 1 день, так и календарный года.

Участники договора. Участниками договора считаются клиенты, для которых требуются доверенности при покупке квартиры:

иногородние граждане;
иностранные граждане;
люди, экономящие свое время.

На кого может быть оформлена доверенность на покупку квартиры:

Близкого для покупателя человека.
Родственника.
Риэлтора.

Разница между этими лицами может состоять в материальной выгоде. Риэлтор работает за определенный гонорар, который следует оговорить заранее. Вариант с родственниками и близкими людьми также должен быть обозначен сразу, потому что не всегда бывает бескорыстным.

C риэлтором также возможна и другая договоренность. Если покупатель приобретает новое жилье через агентство, в котором числится этот сотрудник, оплата хлопот может уже войти в договор приобретения.

Внимание: доверенность не оформляется на юридическое лицо, только на физическое.

Виды сделок приобретения квартиры по доверенности.

Нотариально заверенный документ позволяет совершать оформление документов третьим лицам в сделках с чистой продажей квартиры, либо с участием в долевом строительстве.

Разница будет только в прописанных действиях: в сделке по покупке квартиры основное — это «совершение действий по покупке квартиры», при долевом участии — заключение договора долевого участия.

Риски при покупке квартиры по доверенности

Нотариально заверенная доверенность на покупку квартиры гарантирует безопасность сделки для выгодоприобретателя. В тоже время остается несколько ситуаций рисков для обеих сторон:

Человек, которому потребовалась доверенность для проведения сделки купли-продажи, может аннулировать ее в любое удобное для него время. Для этого ему просто необходимо прийти в любую нотариальную контору и заявить о своем желании (п. 1 ст. 188 ГК РФ).
Если доверитель умер до дня совершения сделки, то она может быть аннулирована по требованию его наследников (п. 2 ст. 189 ГК РФ).
Если будет доказано, что один из присутствующих (доверитель и лицо, принимающее обязательства) были на момент подписания доверенности недееспособным, то сделка может быть расторгнута (пп. 6 п. ст. 188 ГК РФ).

Необходимо знать, что по сделкам с недвижимостью срок исковой давности 1 календарный год. В течение этого периода она может быть расторгнута. Чтобы этого не случилось потом, рекомендуем обратиться к юристам в режиме онлайн прямо сейчас.

Документы для оформления доверенности. Так как к нотариусу идут обе стороны договора, то и у доверителя, и у лица, исполняющего его поручения, при себе должны быть действующие паспорта Российской Федерации. В связи с этим риска при оформлении доверенности и дальнейших действиях от лица покупателя для обеих сторон на законодательном уровне не существует.

Квартира по доверенности с материнским капиталом. Использование средств пенсионного фонда влечет за собой возникновение дополнительных условий в доверенности.

В данном случае необходимо указать, что потенциальный покупатель доверяет не только от своего имени, но и имени несовершеннолетнего ребенка (в этом случае указывается имя, отчество, фамилия ребенка, дата рождения, место рождения, свидетельство о рождении и его номер).

Законность доверенности. Доверенность вступает в силу с момента подписания ее сторонами. Обязательное условие: она является номерным документом, это подтверждается местом заключения, датой, подписью и печатью нотариуса. Внизу документа ставится номер, занесенный в открытый реестр.

Стоимость услуги. Клиент оплачивает услугу по подтверждению дееспособности и законности договора. Общая стоимость складывается из тарифа и услуг технического характера, последние примерно составляют от 1 500 рублей, а тариф от 200 рублей. Взыскание основано на статье 15, 23 ОЗН.

Как обезопасить себя?

Обезопасить себя хотят все стороны сделки купли-продажи квартиры. В рассматриваемом варианте – это три участника:

Продавец.
Покупатель.
Доверенное лицо.

Для покупателя считается наиболее безопасным вариант оформления разовых доверенностей на один вид работы. Совершили операцию, а далее или продолжайте самостоятельно, или делайте новую доверенность. Но каждый визит потребует дополнительных материальных затрат и времени.

Покупателю необходимо проверить лично:

наличие реального продавца (знакомство с ним);
есть ли в списке нотариусов тот человек, к которому собираются идти для оформления доверенности;
паспорт доверенного лица.

Приобретение и продажа недвижимости должны проводится под четким руководством юристов. Агентство недвижимости может предложить своим клиентам услуги собственного юридического отдела, а клиент может воспользоваться этим предложением.

Работа с нотариальной доверенностью снижает риски при проведении сделки купли-продажи, но основные нюансы следует просчитывать до того, как переданы документы на жилье или деньги. Как это сделать с минимальными затратами для обеих сторон, готовы рассказать наши юристы в режиме онлайн.

Источник: http://advicelawyer.ru/nedvizhimost/nezhilye/pokupka-kvartiryi-po-doverennosti.html

Сделки купли-продажи квартиры по доверенности

Купля-продажа квартиры по доверенности — это особая тема и «головная боль» для специалистов по сопровождению сделок. И на это есть причины.
Ведь рисков в такой сделке больше! И прежде чем остановить свой выбор на квартире, которая продается доверенным лицом, внимательно прочтите эту статью.

статья обновлена 13.01.2018 г
Разберемся подробнее:

Купля-продажа квартиры по доверенности

-Всегда, когда есть посредник, это увеличивает риски в сделке.

-Почему?

Доверенность может быть фальшивая
Доверенность может быть подлинной, но изготовленной по фальшивому паспорту, который качественно изготовлен

Доверенность может быть отозвана

Доверитель умер и доверенность потеряла юридическую силу

Доверитель подал заявление в Росреестр о запрете перевода права собственности на Покупателя без его личного участия.

Доверитель просто передумал продавать

Доверенность выдана под давлением и может быть признана судом недействительной
Доверенность выдана нескольким лицам и возможны двойные продажи

— Что же делать? Отказаться от сделки!

-Не торопитесь с отказом. Разберемся, как минимизировать риски.

Проверьте доверенность в Реестре отмененных доверенностей. Этот реестр ведет Нотариальная палата и если Доверитель отозвал доверенность — она вносится в этот реестр.

Если в этом реестре нет записи о Доверенности, значит она не отозвана.

Реестр отмененных доверенностей

Выясните причины, побудившие Продавца выдать доверенность.

Особое внимание необходимо уделить доверенностям с правом получения денег.

Мне лично несколько раз выдавались такие доверенности и сделки проходили успешно.

Но подписывать договор с Доверенным лицом продавца, обладающим такими полномочиями я бы поостереглась

Источник: http://exspertrieltor.ru/2016/05/28/sdelki-po-doverennosti/

Риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности

Чаще всего процедура купли-продажи квартиры происходит при непосредственном участии продавца и покупателя, так как сказать с глазу на глаз.

Однако, коль того требуют конкретные обстоятельства, ее могут провести и доверенные лица, опираясь на нотариально заверенную доверенность, поскольку сама сделка требует последующей госрегистрации (п. 1 ст. 185 ГК РФ).

Сегодня мы разберем все основные риски при покупке квартиры по доверенности как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.

Генеральная доверенность от имени продавца недвижимости передает право доверенному лицу в течение срока ее действия производить требующиеся действия с квартирой.

Специальная доверенность позволит выполнить оговоренные действия, например, собрать документацию для продажи. Разовая доверенность позволит только одно действие выполнить и после этого прекратится, например, получить конкретную справку.

Автоматический срок действия доверенности — 1 год, но доверитель вправе вписать в нее иной, предельная продолжительность — 3 года.

В текст доверенности можно вписать несколько человек (ст. 185 ГК РФ), и это оправдано, когда в процессе оформления сделки требуется обеспечить максимальную скорость и избежать затягивания процесса по бюрократическим причинам. Помимо стандартной доверенности, составленной доверителем и заверенной нотариусом, есть еще несколько видов, разрешенных п. 1 ст. 185 ГК РФ:

Заверенная руководителем исправительного учреждения для лиц, отбывающих срок наказания в месте лишения свободы по приговору суда;
Заверенная руководителем учреждения соцзащиты, где лицо находится в силу обстоятельств;
Заверенная командиром части военнослужащего, проживающего там, где нет нотариальной конторы;
Заверенная старшим врачом медучреждения, где военнослужащий проходит лечение, или вышестоящим руководителем.

Сделки, совершаемые не лично продавцом и покупателем, но их представителями по доверенности, несут в себе определенные риски, о каждом из которых стоит рассказать особо.

Риски покупателя

Самые распространенные риски покупателя, когда он совершает покупку квартиры не у продавца лично, а через посредника, состоят в следующем:

Доверенность, как указано в п. 1 ст. 188 ГК РФ, ее автор вправе аннулировать когда угодно. Сообщать доверенному лицу об этом не обязательно, достаточно посетить любую нотариальную контору и заявить об этом желании (в любом населенном пункте). Если сделка совершается по отозванному документу, она ничтожна.
П. 1 ст.

188 ГК РФ отменяет после кончины доверителя полномочия выданной им доверенности. Само доверенное лицо может и не узнать вовремя об этом факте. Состоявшаяся при таких обстоятельствах купля-продажа окажется недействительной. Квартира вернется к наследникам умершего собственника.

Доверенное же лицо не обязано возвращать деньги наследникам, так как его обязательства были лишь перед умершим доверителем. П. 2 ст. 189 обязывает доверителей об отзыве извещать доверенных лиц, а в п. 1 ст.

188 ГК РФ говорится о том, что наследники умершего доверителя обязаны сделать то же самое, но нигде не указаны ни форма извещения, ни сроки.
Хотя доверенность заверяется нотариусом, тот не является врачом, поэтому в дальнейшем она может оказаться недействительной, если будет доказан факт невменяемости или недееспособности доверителя на момент составления и нотариального ее заверения (пп.6 п.1 ст. 188 ГК РФ).
Сам держатель документа может оказаться недееспособным или невменяемым на момент проведения сделки, что также сделает ее недействительной.
Доверитель может пропасть без вести до момента передачи денег за квартиру от покупателя. И длится это будет до тех пор, пока не произойдет судебное признание умершим безвестно отсутствующего. Дойдут ли в процессе этих разбирательств деньги от доверенного лица до наследников — весьма спорный вопрос.

Эти риски — самые вероятные, но на практике случаются куда больше различных казусов, помимо тех случаев, когда доверитель и его доверенное лицо — мошенники и изначально намерены обмануть покупателя, оставив его и без квартиры, и без денег.

Риски продавца

Главный риск продавца состоит в том, что доверенное лицо позарится на большую сумму денег и просто исчезнет с ними, не передав их, как было договорено ранее.

Обычно доверенность составляется на близкого родственника, либо иное лицо, иногда доверенность выписывают на имя риелтора, проводящего сделку.

Гарантировать, что доверенное лицо в полной мере выполнит условия договоренности и не преступит интересов доверителя — нельзя. Доверенность фактически и означает предоставление права на доверии, без гарантий.

Оспорить действия доверенного лица можно, но только тогда, когда само это лицо отвечает за свои действия, его местонахождение известно, а также известно куда делись деньги после оплаты сделки покупателем.

В практике немало случае того, когда доверенные лица меняли место жительства, оказывались недееспособными, а деньги передавали третьим лицам в уплату долгов, доверившись мошенникам и т.д.

Итог может оказаться плачевным для обеих сторон — для покупателя и продавца.

По этой причине крайне не рекомендуется экономить и оформлять генеральную доверенность.

Коль скоро продавец не может лично в силу сложившихся обстоятельств провести сделку, его доверенному лицу необходимо пошагово поручать выполнять определенные действия, контролируя правильность и своевременность этого процесса.

В таком случае на любом этапе продавец сможет вмешаться в сделку и привлечь иное доверенное лицо при необходимости или же завершить куплю-продажу самостоятельно.

Полностью отказаться от механизма продажи квартир по доверенности невозможно. Хотя сделки такого рода всегда были и остаются весьма рискованными для обеих сторон.

На этот случай законодатель оставляет обеим сторонам возможности для того, чтобы подстраховаться, защитить свои интересы от возможных рисков.

Как это сделать правильно и в рамках закона, расскажет квалифицированный и опытный юрист по недвижимости с большой практикой работы.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по данной теме, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

Источник: http://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-po-doverennosti

Какие риски для покупателя и продавца существуют при продаже квартиры по доверенности?

Продажа квартиры по доверенности является необходимой и удобной процедурой в ряде случаев: во-первых, если собственник квартиры проживает в другом городе и не может лично присутствовать в момент подписания договора купли-продажи, и, во-вторых, если владельцем жилья является пенсионер или человек с ограниченными возможностями.

Представитель собственника, иначе называемый «доверенное лицо», имеет право получать аванс за квартиру, заключать договор купли-продажи, регистрировать переход права собственности, и, наконец, получать полную сумму оплаты. Основные аспекты доверенностей рассматриваются в статьях 185—189 ГК РФ.

…

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Для продавцов

Однако данная процедура несёт в себе определённые риски как для продавца, так и для покупателя.

Внимание! Ежегодно суды выносят сотни решений о недействительности договоров купли-продажи, заключенных на основании генеральной доверенности.

Чаще всего продавец подвергает себя риску в следующих случаях:

Доверенное лицо неспособно выполнить возложенные на него функции по причине либо недостаточности знаний и опыта, либо психических отклонений. В обеих случаях это грозит потерей как собственности, так и денег, вырученных от её продажи.
Доверенное лицо может оказаться мошенником, сознательно пытающимся получить выгоду обманным путем. Доверитель не имеет гарантии того, что деньги, полученные от продажи жилья, будут вовремя и в полном объеме ему переданы. Наиболее часто жертвами действий мошенников становятся одинокие люди преклонного возраста, в группу риска входят также заключенные, алкоголики, наркоманы.
Возможны случаи, когда собственник недвижимости вообще не будет знать о существовании доверенности на продажу его квартиры:
- во-первых, если доверенность является поддельной;
- во-вторых, если третье лицо, выдающее себя за собственника и имеющее на руках его паспорт, подпишет доверенность в присутствии нотариуса.

Для покупателей

Не меньшие риски несут и покупатели жилья. Чаще всего встречаются следующие ситуации:

Собственник жилья оказывается недееспособным или частично дееспособным лицом, следовательно доверенность не имеет законной силы. Признать его таковым могут уже после подписания генеральной доверенности.
Собственник квартиры отменил действие доверенности, возможно даже находясь в другом городе. О таком его праве упоминается в подпункте 2 пункта 1 статьи 188 ГК РФ. При этом законодательство не обязывает его уведомлять о таком действии нотариуса, заверявшего доверенность, либо лицо, на имя которого она выписана.
Доверенность может быть написана при помощи стандартных формулировок, тогда как собственник жилья будет подразумевать под этим не продажу жилья, а, допустим, его обмен.
Бывают случаи, что к моменту заключения договора собственник квартиры, подписавший доверенность, оказывается мёртвым или пропавшим без вести, сделка признается ничтожной, а покупателям предстоит судебная тяжба с его наследниками.
В случае описанных выше мошеннических действий бывший собственник квартиры может в судебном порядке восстановить своё право собственности, указав, что доверенность была получена от него путём обмана, шантажа или угроз. Пострадает при этом не мошенник, который может к тому времени скрыться, а покупатель, лишившийся как приобретенной квартиры, так и денег, на неё потраченных.

Во всех случаях предыдущий собственник квартиры вправе обратиться в суд для признания недействительным договора о купле-продаже. Решение в его пользу означает возвращение ему права собственности на жильё. Тогда как получение покупателем своих денег обратно может оказаться делом хлопотным, иногда с привлечением судебных исполнителей.

Как их избежать?

Специалисты по недвижимости при покупке квартиры по доверенности рекомендуют обратить внимание на ряд требований, от соблюдения которых будет зависеть, окажется ли сделка в итоге удачной, будет ли она соответствовать желаниям обеих сторон.

Во-первых, необходимо удостовериться, что доверенность не имеет истекший срок действия, правильно составлена и нотариально заверена. Если в доверенности не был указан срок действия, то предполагается, что она действительна на протяжении года. Подпись нотариуса, его печать должны нормально читаться.
Важно! Следует проверить контактные данные нотариуса на веб-портале Федеральной нотариальной палаты и отправить ему соответствующий запрос о действительности доверенности.

Серия и номер паспорта собственника в доверенности, должны совпадать с данными в выписке из ЕГРП или Титуле на квартиру. Паспорт доверенного лица также сверяется со сведениями в доверенности.
Во-вторых, обязательным требованием является проверка риэлтором квартиры на «юридическую чистоту». При этом выясняются данные о праве собственности на жилье, зарегистрированных в нем лицах, наличии долгов, арестов или ограничений по продаже.
Особое внимание необходимо уделить выяснению личности и дееспособности собственника, является ли он живым и где зарегистрирован после выписки из продаваемого жилья.
В-третьих, следует определить, не была ли получена генеральная доверенность незаконным путем, например посредством обмана или насилия.
Для этого рекомендуется пообщаться с собственником квартиры при помощи личной встречи, по телефону или посредством веб-коммуникаций. Важно, чтобы он подтвердил своё согласие на продажу жилья за определенную цену и на оговоренных условиях.

Идеальным вариантом будет оформление им нотариально заверенного заявления соответствующего содержания.

Необходимость тех или иных действий зависит от таких обстоятельств, как частота перехода квартиры из рук в руки, проживание в ней детей или людей преклонного возраста, место пребывания собственников.

Справка! В случае продажи квартиры по доверенности рекомендуется действовать при посредничестве нотариуса либо риэлтора, обладающих необходимыми навыками для выполнения подобных операций.

Они помогут выполнить необходимые запросы, а также правильно составить договор купли-продажи с учётом отсутствия собственника жилья на момент его подписания.

Источник: http://moepravo.guru/dokumenty/doverennosti-i-iskovye-zayavleniya/na-kvartiru/riski.html