Квартиру продают по доверенности
Последнее обновление: 10.12.2017
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:
…Идем дальше.
Теперь рассмотрим случай, когда выбранную нами квартиру продают по доверенности.
Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель), действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры.
И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему принимать аванс за квартиру, собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е.
подписывать Договор купли-продажи квартиры (ДКП), регистрировать переход права, и получать деньги за проданную квартиру.
В принципе, по закону это допустимо. Но на практике – нежелательно для нас (т.е. для Покупателя). Покупка квартиры на «вторичке» и так несет в себе достаточно рисков, а тут еще добавляется один серьезный риск сверху – риск неправомочных действий доверенного лица.
Риски Покупателя при продаже квартиры по доверенности
Когда в процессе подготовки сделки купли-продажи квартиры отсутствует сам Продавец, то становится сложнее проверить его личность и дееспособность (об этих проверках мы рассказали на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ).
А для нас (Покупателя) имеет значение не только правильно оформленная доверенность, но и личность самого доверителя (собственника квартиры), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана.
То есть нам необходимо убедиться, что она была получена не насильственным и не обманным путем (об этом далее).
Доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть заверена Нотариусом. Фамилия и печать заверившего ее Нотариуса должны читаться разборчиво. Информацию о существовании этого Нотариуса и его координаты можно узнать на сайте Федеральной Нотариальной Палаты — здесь.
Московская городская нотариальная палата — см. официальный сайт здесь.
Если квартира продается по доверенности, нам прежде всего cледует проверить паспорт доверенного лица, и сравнить его реквизиты с указанными в доверенности. А паспортные данные доверителя, тоже указанные в доверенности, должны совпадать с данными собственника, указанного в Титуле на квартиру или в Выписке из ЕГРП (ЕГРН).
Важно! Доверенность не должна быть просрочена на момент сделки. Если срок ее действия прямо не указан в самой доверенности, то считается, что доверенность действительна в течение года с даты ее выдачи.
Кроме того, следует учесть, что доверитель имеет право в любой момент отозвать свою доверенность, а также самого доверителя на момент сделки может уже не быть в живых. Тогда сделка фактически будет совершаться по недействительному документу (недействительной доверенности), и следовательно, сделка автоматически становится ничтожной.
Суд также может признать сделку недействительной, если после выдачи доверенности, самого доверителя признают недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
В практике также встречались случаи, когда доверенность на продажу квартиры выбивали силой, или получали обманом, т.е. такая квартира уже переходила в разряд «криминальных».
Все это дает широкие возможности для мошеннических действий с квартирой, используя доверенность, и значительно повышает риски Покупателя.
Поэтому крайне НЕ рекомендуется покупать квартиру у доверенного лица, не имея прямой связи с самим владельцем квартиры.
Исключением может быть случай, когда мы знаем собственника квартиры лично и/или имеем с ним удаленный контакт (по телефону, скайпу, через наших доверенных лиц, и т.п.).
Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.
Если из собранных документов на квартиру видно, что доверитель входит в «группу риска» (например, доверитель преклонного возраста, прописанный один в своей квартире), то здесь – повышенная осторожность! Именно такие персонажи являются лакомой добычей для мошенников, которые втираются к собственнику в доверие, заставляют его подчиняться, и в итоге продают его квартиру.
И когда этот потерпевший придет в себя (а мошенника уже и след простыл), то требовать свою квартиру назад он будет, конечно же, у Покупателя (то бишь – у нас). И суд вполне может встать на его сторону, признав, что он выдал доверенность на продажу квартиры, будучи введенным в заблуждение, либо под угрозой.
Если мы все же решили иметь дело с доверенным лицом, то саму сделку купли-продажи квартиры лучше тоже проводить через Нотариуса. Это даст возможность проверить легитимность доверенности, сделать необходимые запросы (в т.ч. прежнему Нотариусу, заверявшему доверенность), а также грамотно составить Договор купли-продажи квартиры, с учетом отсутствия собственника квартиры.
Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности, всегда несут в себе повышенный риск.
Точнее, риск возникает только если по доверенности подписывают Договор купли-продажи квартиры (ДКП), и получают по нему деньги.
Поэтому, на практике, риэлторы допускают, чтобы показами квартиры и сбором документов занимались доверенные лица, но настаивают на том, чтобы принятие аванса, подписание ДКП и денежные расчеты проводил сам Продавец лично.
Если же по какой-либо причине (например, Продавец живет в Австралии, и в данный момент охотится там на кенгуру) нет никакой возможности для личной встречи с Продавцом, а эту квартиру мы все-таки решили купить, то нам необходимо выполнить ряд страховочных действий.
Когда квартиру нам продают по доверенности, т.е. Договор купли-продажи квартиры подписывает доверенное лицо, нам следует в обязательном порядке выполнить следующее:
- во-первых, убедиться в наличии всех необходимых реквизитов доверенности, и проверить срок ее действия;
- во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
- в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей и не отозвана ли она (через сервис Федеральной нотариальной палаты – здесь);
- в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).
Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.
Образец Доверенности на продажу квартиры можно посмотреть здесь.
Передаточный акт, в этом случае, тоже должно подписывать доверенное лицо. Причем формат подписи должен быть такой же, как и в ДКП. Т.е. «такой-то ФИО, действуя по доверенности №…, выданной…, от имени и в интересах …ФИО Продавца».
Нормальным также считается в практике, когда несколько собственников квартиры (семья, например) выдают доверенность одному из них, чтобы он один занимался делами по продаже квартиры, и не таскал за собой весь табор.
Итак, столкнувшись с доверенностью на продажу квартиры, мы насторожились, и выдвинули встречные условия об обязательном присутствии собственника на подписании договора.
Если возражений нет, то доверенное лицо может продолжать собирать документы для сделки, и предъявлять их нам на проверку.
Какие еще документы могут понадобиться для сделки купли-продажи квартиры?
Сейчас узнаем.
Источник: http://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/proverka-lichnosti-prodavca/prodazha-kvartiry-po-doverennosti/
Продажа квартиры по доверенности — от а до я
Оглавление:
Продажа квартиры по доверенности — это заключение договора купли-продажи от имени продавца представителем на основании соответствующего документа-основания, содержащего перечень полномочий.
Таким образом, доверенность — это документ, наделяющий правом совершения правовых действий. На её основании можно: совершать сделки с третьими лицами, подписывать договоры и совершать иные действие, не противоречащие действующему законодательству.
Такая организация правоотношений между покупателем и продавцом ничем не отличается от личного присутствия собственника квартиры во время заключения сделки. Сама процедура получения доверенности является односторонней самостоятельной сделкой с определёнными особенностями, вследствие которых существуют некоторые риски для сторон.
Рассмотрим основные понятия, связанные с определением и оформлением доверенности в соответствии с действующим законодательством, перечислим основные риски и прочие особенности.
Продажа квартиры по доверенности: риски
Рассмотрим, какие проблемы могут возникнуть при продаже квартиры по доверенности.
Доверительная продажа
Невозможно точно утверждать, что приобретение недвижимости, продаваемой по доверенности, рискованно всегда.
К примеру, отчуждение квартиры, находящейся в долевой собственности членов семьи, не несёт рисков, если доверенными лицами будут являться родственники.
То есть они займутся продажей и своих долей, и долей более занятых и менее энергичных членов семьи. Важно, чтобы полномочия доверенных лиц были отражены в документе максимально чётко.
В данном случае риска для клиента нет никакого — в доверенности подобного рода не предусмотрено наделение доверенного лица исключительными правами на отчуждение недвижимого объекта и получение денег за продаваемую квартиру.
Продажа квартиры по доверенности — кто платит налог? Как и в случае обычной продажи, налог уплачивает продавец.
Криминальная «генеральная»
На первый взгляд, стандартные формулировки действий доверенного лица будут звучать вполне невинно: «управление и распоряжение имуществом», «совершение от имени продавца сделки», «право подписи от имени продавца». Вроде бы ни слова не будет сказано о получении денег, вырученных от продажи. Но, тем не менее, таким правом уполномоченное лицо будет наделено.
Поэтому оформление генеральной доверенности и её присутствие на сделке купли-продажи уже сопряжено с множеством рисков и требует особой бдительности всех сторон-участников. Если человек плохо осведомлён в юридических тонкостях, его нетрудно уговорить на выдачу подобного документа.
В качестве аргументов риэлторы, нечистые на руку, могут предоставить внушительный перечень действий, который они совершат: оформят наследство, приватизацию и прочее.
В данном случае продажа квартиры по доверенности: договор и прочие документы будут находиться под полным контролем мошенников.
Поэтому сотрудники нотариальных контор с большим недоверием относятся к удостоверению сделок, заключаемых по доверенности: им не избежать хлопот, если выяснится, что бывший собственник был введён в заблуждение по поводу выдачи доверенности и заявит, что будет отсуживать потерянное жильё.
Если вы являетесь потенциальным покупателем квартиры, сделка купли-продажи которой будет заключаться представителем собственника по генеральной доверенности, обязательно уточните причины выдачи данного документа и убедитесь, что доверитель осведомлён о том, что его жилплощадь будет отчуждаться в вашу пользу.
Продажа квартиры по доверенности: подстраховка
Рекомендуем убедиться в том, что доверитель, особенно если он пожилой человек, не умер с момента выдачи документа (смерть доверителя является основанием для прекращения действия доверенности и сделка купли-продажи может быть признана ничтожной, то есть недействительной).
Рекомендуем включить в доверенность пункт о том, что удостоверена она должна быть у нотариуса до заключения сторонами договора купли-продажи.
Также стоит как можно более конкретно и подробно перечислить действия, совершать которые будет вправе доверенное лицо. Необходимо установить и срок действия документа, но имейте в виду, что он не должен превышать трёх лет с момента вступления доверенности в законную юридическую силу.
Вы можете оформить доверенность с правом передоверения. Это значит, что доверенное лицо сможет передать свои полномочия третьему лицу в случае возникновения непредвиденных ситуаций, когда он не сможет выполнить от имени продавца сделку.
Знайте, что вы имеете право отозвать доверенность, если в ней отпадёт необходимость.
Основания для прекращения доверенности:
- истечение срока;
- отмена документа лицом, её выдавшим;
- отказ доверенного лица от своих полномочий;
- смерть доверителя, признание его безвестно отсутствующим, ограниченно дееспособным либо полностью недееспособным;
- полная реализация полномочий;
- признание недействительности документа судом.
Правовые последствия прекращения доверенности начинаются с того момента, когда представитель доверителя узнаёт об этом. До такого момента он имеет полномочия совершать действия, предусмотренные документом.
Продажа квартиры по доверенности в ипотеку или иным образом предполагает обязательное заверение документа. Его можно произвести в нотариальной конторе. Но в исключительных случаях заверить доверенность имеют права главные врачи больниц, руководители воинских частей и исправительных заведений. Подробный список таких исключительных случаев приведён в Гражданском кодексе.
Необходимые документы при продаже квартиры по доверенности
Большинство сделок, на которые распространяется действие генеральной доверенности, проходят процедуру обязательной нотариальной регистрации. Поэтому она должна обязательно быть заверена у нотариуса.
Чтобы оформить право на совершение действий доверенным лицом от лица заверителя, необходимо представить сотруднику нотариальной конторы следующие сведения:
- полные данные о доверителе;
- полные данные о доверенном;
- какими правами будет наделено доверенное лицо (на совершение сделки купли-продажи с объектом недвижимости);
- срок действия, при этом обязательно обозначается дата выдачи документа;
- список действий, которые сможет выполнять доверенное лицо.
Так как сделка купли-продажи, совершаемая от имени продавца уполномоченным лицом на основании доверенности, производится в таком же порядке, как и стандартная сделка, документы требуются аналогичные: правоустанавливающий документ на квартиру, удостоверения личности сторон и сама доверенность.
Источник: http://DomaNaNeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/prodazha-kvartiry-po-doverennosti-pravovye-osobennosti-i-vozmozhnye-riski.html
Покупка квартиры по доверенности
Нотариально заверенная доверенность на покупку квартиры гарантирует безопасность сделки для выгодоприобретателя (за исключением некоторых случаев). Если у вас нет возможности ходить по инстанциям, оформлять документы, то это отличный выход из ситуации.
Оформите у нотариуса соответствующий документ, выбрав доверенное лицо, готовое взять на себя эти хлопоты. Данная бумага позволит уполномоченному человеку осуществлять оговоренные действия в пользу доверителя (статья 185. ГК РФ). Главное все сделать по закону и постараться просчитать возможные нюансы.
Виды доверенностей
Все доверенности можно разделить на три основные типа:
- Разовые.
- Специальные.
- Генеральные.
Выбор вида документа зависит от того, какое количество операций должно быть совершено. Для одной достаточно разового вида, специальная — для серии однородных операций, а генеральная дает максимальную полноту действий.
В случае с покупкой одной квартиры (независимо от количества операций по одному договору) потребуется доверенность генерального или разового вида.
При особых условиях допускаются иные виды:
- для лиц, отбывающих наказание, доверенность может быть заверена руководителем исправительного учреждения;
- для лиц, находящихся под особой соцзащитой, — руководителем учреждения;
- для военнослужащих, проходящих службу в месте, где нет нотариальных контор, — командиром части.
Важный момент: в обязанности нотариуса не входит рекомендовать формулировки будущего документа, его функция заверить права и обязанности лиц, желающих узаконить действия двух сторон договора.
Предварительно следует продумать все действия, которые необходимо заверить. Обратите внимание на:
- Тип договора (покупка квартиры, заключение договора долевого участия и т.п.).
- Точный адрес приобретаемого объекта недвижимости;
- Права на действия по получению:
- справок;
- удостоверений;
- документов и дубликатов к ним во всех организациях и учреждениях;
- документов в органах технической инвентаризации;
- документов в отделах и управлениях Администрации города, сельского поселения и т.п.
Также следует обусловить права на:
- сдачу документов в Управлении Федеральной службы государственной регистрации;
- подачу заявления о приостановлении, прекращении и возобновлении государственной регистрации;
- получение уведомления о государственной регистрации;
- сообщение об отказе в государственной регистрации;
- право подачи дополнительных документов;
- внесение изменений в ЕГРП;
- внесение изменений в документы;
- оплату тарифов, сборов, пошлин;
- получение выписки из Единого государственного реестра прав и всех необходимых зарегистрированных документов;
- написание от имени доверителя заявления;
- роспись за доверителя;
- все действия, связанные с данным поручением;
Точный список действий, на который следует обратить внимание для конкретного случая, можно получить у нашего юриста в режиме онлайн-консультации. Доверенность на однократную сделку оформляется на определенный период. В зависимости от конкретных условий это может быть как 1 день, так и календарный года.
Участники договора. Участниками договора считаются клиенты, для которых требуются доверенности при покупке квартиры:
- иногородние граждане;
- иностранные граждане;
- люди, экономящие свое время.
На кого может быть оформлена доверенность на покупку квартиры:
- Близкого для покупателя человека.
- Родственника.
- Риэлтора.
Разница между этими лицами может состоять в материальной выгоде. Риэлтор работает за определенный гонорар, который следует оговорить заранее. Вариант с родственниками и близкими людьми также должен быть обозначен сразу, потому что не всегда бывает бескорыстным.
C риэлтором также возможна и другая договоренность. Если покупатель приобретает новое жилье через агентство, в котором числится этот сотрудник, оплата хлопот может уже войти в договор приобретения.
Внимание: доверенность не оформляется на юридическое лицо, только на физическое.
Виды сделок приобретения квартиры по доверенности.
Нотариально заверенный документ позволяет совершать оформление документов третьим лицам в сделках с чистой продажей квартиры, либо с участием в долевом строительстве.
Разница будет только в прописанных действиях: в сделке по покупке квартиры основное — это «совершение действий по покупке квартиры», при долевом участии — заключение договора долевого участия.
Риски при покупке квартиры по доверенности
Нотариально заверенная доверенность на покупку квартиры гарантирует безопасность сделки для выгодоприобретателя. В тоже время остается несколько ситуаций рисков для обеих сторон:
- Человек, которому потребовалась доверенность для проведения сделки купли-продажи, может аннулировать ее в любое удобное для него время. Для этого ему просто необходимо прийти в любую нотариальную контору и заявить о своем желании (п. 1 ст. 188 ГК РФ).
- Если доверитель умер до дня совершения сделки, то она может быть аннулирована по требованию его наследников (п. 2 ст. 189 ГК РФ).
- Если будет доказано, что один из присутствующих (доверитель и лицо, принимающее обязательства) были на момент подписания доверенности недееспособным, то сделка может быть расторгнута (пп. 6 п. ст. 188 ГК РФ).
Необходимо знать, что по сделкам с недвижимостью срок исковой давности 1 календарный год. В течение этого периода она может быть расторгнута. Чтобы этого не случилось потом, рекомендуем обратиться к юристам в режиме онлайн прямо сейчас.
Документы для оформления доверенности. Так как к нотариусу идут обе стороны договора, то и у доверителя, и у лица, исполняющего его поручения, при себе должны быть действующие паспорта Российской Федерации. В связи с этим риска при оформлении доверенности и дальнейших действиях от лица покупателя для обеих сторон на законодательном уровне не существует.
Квартира по доверенности с материнским капиталом. Использование средств пенсионного фонда влечет за собой возникновение дополнительных условий в доверенности.
В данном случае необходимо указать, что потенциальный покупатель доверяет не только от своего имени, но и имени несовершеннолетнего ребенка (в этом случае указывается имя, отчество, фамилия ребенка, дата рождения, место рождения, свидетельство о рождении и его номер).
Законность доверенности. Доверенность вступает в силу с момента подписания ее сторонами. Обязательное условие: она является номерным документом, это подтверждается местом заключения, датой, подписью и печатью нотариуса. Внизу документа ставится номер, занесенный в открытый реестр.
Стоимость услуги. Клиент оплачивает услугу по подтверждению дееспособности и законности договора. Общая стоимость складывается из тарифа и услуг технического характера, последние примерно составляют от 1 500 рублей, а тариф от 200 рублей. Взыскание основано на статье 15, 23 ОЗН.
Как обезопасить себя?
Обезопасить себя хотят все стороны сделки купли-продажи квартиры. В рассматриваемом варианте – это три участника:
- Продавец.
- Покупатель.
- Доверенное лицо.
Для покупателя считается наиболее безопасным вариант оформления разовых доверенностей на один вид работы. Совершили операцию, а далее или продолжайте самостоятельно, или делайте новую доверенность. Но каждый визит потребует дополнительных материальных затрат и времени.
Покупателю необходимо проверить лично:
- наличие реального продавца (знакомство с ним);
- есть ли в списке нотариусов тот человек, к которому собираются идти для оформления доверенности;
- паспорт доверенного лица.
Приобретение и продажа недвижимости должны проводится под четким руководством юристов. Агентство недвижимости может предложить своим клиентам услуги собственного юридического отдела, а клиент может воспользоваться этим предложением.
Работа с нотариальной доверенностью снижает риски при проведении сделки купли-продажи, но основные нюансы следует просчитывать до того, как переданы документы на жилье или деньги. Как это сделать с минимальными затратами для обеих сторон, готовы рассказать наши юристы в режиме онлайн.
Источник: http://advicelawyer.ru/nedvizhimost/nezhilye/pokupka-kvartiryi-po-doverennosti.html
Сделки купли-продажи квартиры по доверенности
Купля-продажа квартиры по доверенности — это особая тема и «головная боль» для специалистов по сопровождению сделок. И на это есть причины.
Ведь рисков в такой сделке больше! И прежде чем остановить свой выбор на квартире, которая продается доверенным лицом, внимательно прочтите эту статью.
статья обновлена 13.01.2018 г
Разберемся подробнее:
Купля-продажа квартиры по доверенности
-Всегда, когда есть посредник, это увеличивает риски в сделке.
-Почему?
- Доверенность может быть фальшивая
- Доверенность может быть подлинной, но изготовленной по фальшивому паспорту, который качественно изготовлен
- Доверенность может быть отозвана
- Доверитель умер и доверенность потеряла юридическую силу
- Доверитель подал заявление в Росреестр о запрете перевода права собственности на Покупателя без его личного участия.
- Доверитель просто передумал продавать
- Доверенность выдана под давлением и может быть признана судом недействительной
- Доверенность выдана нескольким лицам и возможны двойные продажи
— Что же делать? Отказаться от сделки!
-Не торопитесь с отказом. Разберемся, как минимизировать риски.
- Проверьте доверенность в Реестре отмененных доверенностей. Этот реестр ведет Нотариальная палата и если Доверитель отозвал доверенность — она вносится в этот реестр.
Если в этом реестре нет записи о Доверенности, значит она не отозвана.
Реестр отмененных доверенностей
- Выясните причины, побудившие Продавца выдать доверенность.
Особое внимание необходимо уделить доверенностям с правом получения денег.
Мне лично несколько раз выдавались такие доверенности и сделки проходили успешно.
Но подписывать договор с Доверенным лицом продавца, обладающим такими полномочиями я бы поостереглась
Источник: http://exspertrieltor.ru/2016/05/28/sdelki-po-doverennosti/
Риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности
Чаще всего процедура купли-продажи квартиры происходит при непосредственном участии продавца и покупателя, так как сказать с глазу на глаз.
Однако, коль того требуют конкретные обстоятельства, ее могут провести и доверенные лица, опираясь на нотариально заверенную доверенность, поскольку сама сделка требует последующей госрегистрации (п. 1 ст. 185 ГК РФ).
Сегодня мы разберем все основные риски при покупке квартиры по доверенности как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.
Генеральная доверенность от имени продавца недвижимости передает право доверенному лицу в течение срока ее действия производить требующиеся действия с квартирой.
Специальная доверенность позволит выполнить оговоренные действия, например, собрать документацию для продажи. Разовая доверенность позволит только одно действие выполнить и после этого прекратится, например, получить конкретную справку.
Автоматический срок действия доверенности — 1 год, но доверитель вправе вписать в нее иной, предельная продолжительность — 3 года.
В текст доверенности можно вписать несколько человек (ст. 185 ГК РФ), и это оправдано, когда в процессе оформления сделки требуется обеспечить максимальную скорость и избежать затягивания процесса по бюрократическим причинам. Помимо стандартной доверенности, составленной доверителем и заверенной нотариусом, есть еще несколько видов, разрешенных п. 1 ст. 185 ГК РФ:
- Заверенная руководителем исправительного учреждения для лиц, отбывающих срок наказания в месте лишения свободы по приговору суда;
- Заверенная руководителем учреждения соцзащиты, где лицо находится в силу обстоятельств;
- Заверенная командиром части военнослужащего, проживающего там, где нет нотариальной конторы;
- Заверенная старшим врачом медучреждения, где военнослужащий проходит лечение, или вышестоящим руководителем.
Сделки, совершаемые не лично продавцом и покупателем, но их представителями по доверенности, несут в себе определенные риски, о каждом из которых стоит рассказать особо.
Риски покупателя
Самые распространенные риски покупателя, когда он совершает покупку квартиры не у продавца лично, а через посредника, состоят в следующем:
- Доверенность, как указано в п. 1 ст. 188 ГК РФ, ее автор вправе аннулировать когда угодно. Сообщать доверенному лицу об этом не обязательно, достаточно посетить любую нотариальную контору и заявить об этом желании (в любом населенном пункте). Если сделка совершается по отозванному документу, она ничтожна.
- П. 1 ст.
188 ГК РФ отменяет после кончины доверителя полномочия выданной им доверенности. Само доверенное лицо может и не узнать вовремя об этом факте. Состоявшаяся при таких обстоятельствах купля-продажа окажется недействительной. Квартира вернется к наследникам умершего собственника.
Доверенное же лицо не обязано возвращать деньги наследникам, так как его обязательства были лишь перед умершим доверителем. П. 2 ст. 189 обязывает доверителей об отзыве извещать доверенных лиц, а в п. 1 ст.
188 ГК РФ говорится о том, что наследники умершего доверителя обязаны сделать то же самое, но нигде не указаны ни форма извещения, ни сроки.
- Хотя доверенность заверяется нотариусом, тот не является врачом, поэтому в дальнейшем она может оказаться недействительной, если будет доказан факт невменяемости или недееспособности доверителя на момент составления и нотариального ее заверения (пп.6 п.1 ст. 188 ГК РФ).
- Сам держатель документа может оказаться недееспособным или невменяемым на момент проведения сделки, что также сделает ее недействительной.
- Доверитель может пропасть без вести до момента передачи денег за квартиру от покупателя. И длится это будет до тех пор, пока не произойдет судебное признание умершим безвестно отсутствующего. Дойдут ли в процессе этих разбирательств деньги от доверенного лица до наследников — весьма спорный вопрос.
Эти риски — самые вероятные, но на практике случаются куда больше различных казусов, помимо тех случаев, когда доверитель и его доверенное лицо — мошенники и изначально намерены обмануть покупателя, оставив его и без квартиры, и без денег.
Риски продавца
Главный риск продавца состоит в том, что доверенное лицо позарится на большую сумму денег и просто исчезнет с ними, не передав их, как было договорено ранее.
Обычно доверенность составляется на близкого родственника, либо иное лицо, иногда доверенность выписывают на имя риелтора, проводящего сделку.
Гарантировать, что доверенное лицо в полной мере выполнит условия договоренности и не преступит интересов доверителя — нельзя. Доверенность фактически и означает предоставление права на доверии, без гарантий.
Оспорить действия доверенного лица можно, но только тогда, когда само это лицо отвечает за свои действия, его местонахождение известно, а также известно куда делись деньги после оплаты сделки покупателем.
В практике немало случае того, когда доверенные лица меняли место жительства, оказывались недееспособными, а деньги передавали третьим лицам в уплату долгов, доверившись мошенникам и т.д.
Итог может оказаться плачевным для обеих сторон — для покупателя и продавца.
По этой причине крайне не рекомендуется экономить и оформлять генеральную доверенность.
Коль скоро продавец не может лично в силу сложившихся обстоятельств провести сделку, его доверенному лицу необходимо пошагово поручать выполнять определенные действия, контролируя правильность и своевременность этого процесса.
В таком случае на любом этапе продавец сможет вмешаться в сделку и привлечь иное доверенное лицо при необходимости или же завершить куплю-продажу самостоятельно.
Полностью отказаться от механизма продажи квартир по доверенности невозможно. Хотя сделки такого рода всегда были и остаются весьма рискованными для обеих сторон.
На этот случай законодатель оставляет обеим сторонам возможности для того, чтобы подстраховаться, защитить свои интересы от возможных рисков.
Как это сделать правильно и в рамках закона, расскажет квалифицированный и опытный юрист по недвижимости с большой практикой работы.
Если у вас имеются какие-либо вопросы по данной теме, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.
Источник: http://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-po-doverennosti
Какие риски для покупателя и продавца существуют при продаже квартиры по доверенности?
Продажа квартиры по доверенности является необходимой и удобной процедурой в ряде случаев: во-первых, если собственник квартиры проживает в другом городе и не может лично присутствовать в момент подписания договора купли-продажи, и, во-вторых, если владельцем жилья является пенсионер или человек с ограниченными возможностями.
Представитель собственника, иначе называемый «доверенное лицо», имеет право получать аванс за квартиру, заключать договор купли-продажи, регистрировать переход права собственности, и, наконец, получать полную сумму оплаты. Основные аспекты доверенностей рассматриваются в статьях 185—189 ГК РФ.
…
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !
Для продавцов
Однако данная процедура несёт в себе определённые риски как для продавца, так и для покупателя.
Внимание! Ежегодно суды выносят сотни решений о недействительности договоров купли-продажи, заключенных на основании генеральной доверенности.
Чаще всего продавец подвергает себя риску в следующих случаях:
- Доверенное лицо неспособно выполнить возложенные на него функции по причине либо недостаточности знаний и опыта, либо психических отклонений. В обеих случаях это грозит потерей как собственности, так и денег, вырученных от её продажи.
- Доверенное лицо может оказаться мошенником, сознательно пытающимся получить выгоду обманным путем. Доверитель не имеет гарантии того, что деньги, полученные от продажи жилья, будут вовремя и в полном объеме ему переданы. Наиболее часто жертвами действий мошенников становятся одинокие люди преклонного возраста, в группу риска входят также заключенные, алкоголики, наркоманы.
- Возможны случаи, когда собственник недвижимости вообще не будет знать о существовании доверенности на продажу его квартиры:
- во-первых, если доверенность является поддельной;
- во-вторых, если третье лицо, выдающее себя за собственника и имеющее на руках его паспорт, подпишет доверенность в присутствии нотариуса.
Для покупателей
Не меньшие риски несут и покупатели жилья. Чаще всего встречаются следующие ситуации:
- Собственник жилья оказывается недееспособным или частично дееспособным лицом, следовательно доверенность не имеет законной силы. Признать его таковым могут уже после подписания генеральной доверенности.
- Собственник квартиры отменил действие доверенности, возможно даже находясь в другом городе. О таком его праве упоминается в подпункте 2 пункта 1 статьи 188 ГК РФ. При этом законодательство не обязывает его уведомлять о таком действии нотариуса, заверявшего доверенность, либо лицо, на имя которого она выписана.
- Доверенность может быть написана при помощи стандартных формулировок, тогда как собственник жилья будет подразумевать под этим не продажу жилья, а, допустим, его обмен.
- Бывают случаи, что к моменту заключения договора собственник квартиры, подписавший доверенность, оказывается мёртвым или пропавшим без вести, сделка признается ничтожной, а покупателям предстоит судебная тяжба с его наследниками.
- В случае описанных выше мошеннических действий бывший собственник квартиры может в судебном порядке восстановить своё право собственности, указав, что доверенность была получена от него путём обмана, шантажа или угроз. Пострадает при этом не мошенник, который может к тому времени скрыться, а покупатель, лишившийся как приобретенной квартиры, так и денег, на неё потраченных.
Во всех случаях предыдущий собственник квартиры вправе обратиться в суд для признания недействительным договора о купле-продаже. Решение в его пользу означает возвращение ему права собственности на жильё. Тогда как получение покупателем своих денег обратно может оказаться делом хлопотным, иногда с привлечением судебных исполнителей.
Как их избежать?
Специалисты по недвижимости при покупке квартиры по доверенности рекомендуют обратить внимание на ряд требований, от соблюдения которых будет зависеть, окажется ли сделка в итоге удачной, будет ли она соответствовать желаниям обеих сторон.
- Во-первых, необходимо удостовериться, что доверенность не имеет истекший срок действия, правильно составлена и нотариально заверена. Если в доверенности не был указан срок действия, то предполагается, что она действительна на протяжении года. Подпись нотариуса, его печать должны нормально читаться.
Важно! Следует проверить контактные данные нотариуса на веб-портале Федеральной нотариальной палаты и отправить ему соответствующий запрос о действительности доверенности.
Серия и номер паспорта собственника в доверенности, должны совпадать с данными в выписке из ЕГРП или Титуле на квартиру. Паспорт доверенного лица также сверяется со сведениями в доверенности.
- Во-вторых, обязательным требованием является проверка риэлтором квартиры на «юридическую чистоту». При этом выясняются данные о праве собственности на жилье, зарегистрированных в нем лицах, наличии долгов, арестов или ограничений по продаже.
Особое внимание необходимо уделить выяснению личности и дееспособности собственника, является ли он живым и где зарегистрирован после выписки из продаваемого жилья.
- В-третьих, следует определить, не была ли получена генеральная доверенность незаконным путем, например посредством обмана или насилия.
Для этого рекомендуется пообщаться с собственником квартиры при помощи личной встречи, по телефону или посредством веб-коммуникаций. Важно, чтобы он подтвердил своё согласие на продажу жилья за определенную цену и на оговоренных условиях.
Идеальным вариантом будет оформление им нотариально заверенного заявления соответствующего содержания.
Необходимость тех или иных действий зависит от таких обстоятельств, как частота перехода квартиры из рук в руки, проживание в ней детей или людей преклонного возраста, место пребывания собственников.
Справка! В случае продажи квартиры по доверенности рекомендуется действовать при посредничестве нотариуса либо риэлтора, обладающих необходимыми навыками для выполнения подобных операций.
Они помогут выполнить необходимые запросы, а также правильно составить договор купли-продажи с учётом отсутствия собственника жилья на момент его подписания.
Источник: http://moepravo.guru/dokumenty/doverennosti-i-iskovye-zayavleniya/na-kvartiru/riski.html