Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример и правила расчета

От чего зависит стоимость аренды 1 кв. м. нежилого помещения? Использование сравнительного метода для определения цены

Расчет арендной платы за нежилое помещение: пример и правила расчета

Взгляд на рынок аренды помещений для коммерческих целей в Москве наглядно демонстрирует, что цена 1 кв. м. помещения может сильно разниться в зависимости от ряда параметров.

Нередко офисы, схожие по ряду показателей, существенно отличаются в стоимости.

У большого числа арендаторов есть лишь предположения о том, что входит в цену, которую они платят за пользование объектом.

Сложившаяся ситуация на рынке недвижимости требует детального анализа с использование современных методов оценки стоимости аренды для указания минимальной цены за 1 м2.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Какими критериями определяется стоимость аренды нежилого помещения?

Специфика и сроки оплаты арендной стоимости участники сделки указывают в специальном договоре.

В случае, если параметры арендного соглашения не определены, применяются данные, используемые при пользовании имуществом со схожими характеристиками (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Статья 614. Арендная плата
Пункт 1

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендодатель имеет право внести изменения в действующий договор и предложить арендатору заключить дополнительное соглашение (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Статья 614. Арендная плата
Пункт 3

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Нужно иметь ввиду, что использование государственного или муниципального имущества может существенно отличаться от аренды помещений, принадлежащих частному лицу или коммерческой организации.

Ряд законов и подзаконных актов регламентируют определение величины арендной платы в случае, если предметом аренды выступает историческое здание или памятник архитектуры.

Стоимость аренды 1 кв. м. нежилого помещения зависит от множества критериев, таких как, месторасположение, удобство доступа, наличие парковки, престиж района и прочее.

Немалое значение несет уровень инфраструктуры, близость помещения к местам с большой проходимостью, доступность общественного транспорта, уровень престижности всего района и так далее.

Также необходимо иметь в виду статус владельца. Коммерческие помещения могут быть частной или федеральной собственностью. От этого зависит как алгоритм расчета арендной ставки, так и ее конечная стоимость.

Методика оценки коммерческого найма офиса

При оценке стоимости аренды в мировой и отечественной практике встречаются три методики:

  1. метод затрат;
  2. сравнительный метод;
  3. метод капитализации прибыли.

Первый метод базируется на расчёте трат, произведенных при строительстве данного или аналогичного объекта.

Первым делом оценке подвергается участок земли и само здание. Результатом является сумма строительные затраты (с учетом проектирования и прочих дополнительных расходов) и цены земельного участка.

На длинной дистанции использование данного метода несет в себе необходимость введения дополнительных коэффициентов. Это вводит некоторые неудобства при подсчете стоимости и ведет к регулярному изменению конечной стоимости, что не всегда устраивает арендаторов, а иногда может оттолкнуть потенциальных съемщиков.

Сравнительный метод основывается на получении данных об аналогичном объекте и сравнение его цены с имеющимся.

Анализ целого ряда параметров, включая используемые при постройке материалы, необходимость капитального или планового ремонта, сезонная специфика помещения и других типовых параметров, а также сравнение полученных данных с информацией об аналогичном объекте, в результате дает представление о ценности анализируемого помещения.

Для уменьшения разброса полученных результатов проводится анализ нескольких предметов аренды.

В число критериев для оценки помимо прочего должны быть включены оценочные коэффициенты, отражающие влияние инфраструктуры на стоимость аренды. Среди них наличие охраны, степень доступности, качество материалов отделки, срок ввода в эксплуатацию и другие.

Метод капитализации прибыли применяется реже остальных по той причине, что требует гораздо более серьезных знаний.

Чаще такой способ применяется в оценке инвестиционного потенциала объекта недвижимости.

Использование такого метода даст наиболее адекватную оценку стоимости аренды помещения, но и стоимость подобных работ значительно выше, нежели у других методов.

Стоит отметить, что использование выбор метода расчета арендной платы имеет непосредственное влияние на конечный результат. Этим можно объяснить существенную разницу между двумя, казалось бы, идентичными объектами со схожими параметрами.

Для получения максимально реалистичной оценки рекомендуется использование нескольких методов.

Определение стоимости аренды согласно сравнительному способу

Найти готовую систему оценки привлекательности офисных помещений довольно трудно из-за специфики объекта.

В основе данного способа расчета лежит метод сравнительных оценок.

Основную идею метода можно представить в виде этапов:

  1. сбор данных о спросе и предложении на рынке аренды офисов.
  2. Составление системы оценок.
  3. Нахождение цены нового объекта.

На этапе сбора данных идет поиск всей имеющейся информации из разных источников (печатные издания, интернет, данные риэлтерских агентств).

Далее следует компоновка данных в таблицы и появление некой базы данных. Пара слов о самой базе.

Нужно создать систему оценки уровня интереса коммерческого здания. Она должна включать переменные значения, некоторые коэффициенты, показатели и т. п.

Подобные системы оценки часто применяются для оценки стоимости аренды жилых помещений. В них включаются десятки параметров, которые учитывают практически все стороны объекта. Однако, жилую недвижимость проще оценивать.

При рассмотрении объекта со всех сторон и сравнение его особенностей с похожими офисными помещениями даст вам представление об уровне цен.

От чего будет зависеть конечная цена коммерческого найма помещения?

По мнению большинства участников рынка, спорным является вопрос начисления стоимости коммунальных платежей.

Конечная стоимость аренды может иметь в себе цену коммунальных услуг. Этот метод расчета удобен при ведении бухгалтерии, но не лишен и минусов.

Собственник помещения выставляет съемщику счет-фактуру на общую стоимость арендной платы, включая НДС.

Особенности такого расчета кроются в невозможности заблаговременно знать показатели счетчиков. Это ведет к регулярным перерасчетам.

Чаще всего коммунальные платежи учитываются отдельно от основной суммы. В этом случае мнения экспертов разделились. Камнем преткновения становится вычет НДС По мнению одних, арендодатель учитывает НДС на полученные им услуги, а НДС на потребленные съемщиком услуги, он включает в общую сумму.

Следовательно, владелец озвучивает арендодателю стоимость коммунальных платежей вместе с НДС. По мнению других, собственник помещения принимает к вычету всю сумму НДС, указанную поставщиками коммунальных услуг, а в счете на плату НДС не указывается.

Альтернативным способом является расчет платы без включения стоимости коммунальных услуги. Этот способ является малоиспользуемым и самым простым. Арендатор своими силами выбирает поставщиков услуг (если есть такая возможность) и заключает с ними контракты.

Документы выписываются уже на него, значит и он имеет право принять НДС к вычету. От собственника необходимо лишь согласие.

Сами денежные средства могут быть получены как наличным, так и безналичным путем. Выбор способа оплаты зависит от того, каким образом настроена работа собственника помещения.

Итоги

Как мы видим, стоимость 1 м2 объекта складывается из десятков параметров, каждый из которых имеет хоть и малое, но все-тки устойчивое влияние.

Использование различных методов и тщательный анализ данных рынка недвижимости является определяющим этапом в определении конечной стоимости аренды.

Если для нахождения оптимальной цены малого помещения достаточно провести поверхностных анализ конкурентов и свести ежемесячные затраты, то для крупных складских и производственных помещений требуется более серьезный и основательный подход.

При сглаживании и округлении расчетов конечный итог может сильно отличаться от результата, полученного за счет использования точных данных.

При аренде малых площадей собственники редко выходят за пределы сравнительного анализа цен конкурентов, чем могут значительно уменьшить доходность объекта недвижимости.

Источник: http://zhivemvrossii.com/pomeshhenie/arenda-p/stavki.html

Расчет арендной платы за нежилое помещение

Чаще всего для коммерческих целей и предпринимательства люди арендуют нежилые помещения, потому что покупать или строить свое – очень дорого, не каждый может себе такое позволить. Особенно, если речь идет о начинающих бизнесменах.

Аренда нежилого помещения, как и проведение расчетов, регулируется особым законом РФ, который относится и к остальным объектам недвижимости, сдаваемых в пользование другим гражданам. От сдачи квартир или домов такая сделка отличается только тем, что речь идет про нежилой объект недвижимости.

Важно, чтобы все арендаторы понимали, что любой закон устанавливает рамки использования подобной недвижимости и расчет за пользование. Если вы будете пользоваться им не по назначению, то арендодатель может потребовать от вас возмещения ущерба или же расторжения договора.

Не забывайте о том, что ремонт и расходы на оплату коммунальных платежей также ложатся на арендатора и данный факт заранее обсуждается и описывается в договоре.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Суть договора аренды

Не пренебрегайте тем фактом, что в договоре аренды нежилого помещения есть свои нюансы, которые следует учитывать. К ним относят:

  • Дополнительные документы, в которых можно найти полное описание объекта недвижимости. Без них сделку могут признать недействительной;
  • Возможность находить других граждан для субаренды помещения с согласия арендодателя. Это одно из отличий от безвозмездной аренды нежилого помещения;
  • Официальную регистрацию договора, если помещение относится к историческому достоянию города.

Стоит отметить, что документы могут отличаться в зависимости от того, кто выступает сторонами сделки: физические или юридические лица.

Что такое арендная плата?

Этот вопрос считается самым главным при заключении договора аренды. Без описания суммы за пользование нежилым помещением, документ могут признать недействительным. При необходимости, расчет аренды может изменяться, но только при согласии обеих сторон.

Цена рассчитывается исходя из таких факторов, как:

  • Расположения помещения;
  • Технического состояния;
  • Степени изношенности;
  • Материалов, которые использовались при строительстве;
  • Назначения здания;
  • Вида помещения.

Это далеко не весь перечень, из которого происходит расчет платы за аренду. Учитывать необходимо расчет за аренду всех помещений в здании.

Что в себя включает плата?

В расчет арендной оплаты отдельно включается еще и сумма за пользование участком земли, на котором расположено помещение или же прилегающей к нему земли. Если в документе указано, что платить вы не должны, то этот вариант исключается. Даже в законодательстве есть норма, которая позволяет раздельно оплачивать эти два объекта недвижимости при необходимости.

Ставка арендной платы рассчитывается за один квадратный метр в помещении, но при желании обе стороны могут взять за расчет и другую единицу измерения.

Если речь идет о долгосрочном договоре аренды, то ставка используется годовая. В каждом городе и районе страны есть свои показатели годовой ставки и их необходимо придерживаться.

Однако в эту ставку практически никогда не включаются счета за ремонт и оплату коммунальных услуг.

Размер платы за пользование нежилым помещением состоит из двух величин. Первая – затратная часть арендатора, которая рассчитывается исходя из затрат на содержание здания помимо ремонтов. Вторая часть – доходная, которая касается прямой прибыли собственника помещения от сдачи здания.

При расчете платы за пользование недвижимостью совершенно не имеет значения, какой деятельностью там будет заниматься арендатор. Данный факт не должен влиять на размер суммы.

Что стоит указать в документе?

При оформлении договора аренды, необходимо знать, какие сведения стоит обязательно указать в нем, чтобы сделка была признана действительной.

К ним относят:

  • Название документа и его номер;
  • Место и дата составления договора;
  • Персональные данные каждой стороны;
  • Предмет договора с его полным описанием и указанием документов, которые необходимо приложить;
  • Оценочная стоимость недвижимости. Данный факт очень важен, ведь при возникновении спорных ситуаций или повреждении помещения, необходимо проводить ремонт или возмещать ущерб;
  • Ответственность сторон. Чаще всего это касается арендатора и того, что при нарушении правил эксплуатации помещения, он будет должен самостоятельно покрыть ущерб. Поэтому часто сразу же оформляют страховку на здание за счет арендатора;
  • Описание расходов и указание гражданина, на которого они ложатся;
  • Цена аренды.

Обязанности сторон договора

Важно помнить не только о своих правах, но и обязанностях сторон. От этого будет зависеть успешность сделки.

Арендатор обязан использовать помещение только по его прямому назначению и следить за тем, чтобы здание находилось в том же виде, в котором он его получил. При необходимости подобные проблемы нужно сразу же решать. Запрещать проводить различные инспекции и анализ помещения уполномоченным организациям, он не может.

Если же говорить про обязанности арендодателя, то он должен своевременно проводить капитальный ремонт помещения, следить за хорошим обслуживанием коммунальных служб и изначально передать всю документацию на нежилую недвижимость.

Срок действия сделки?

Многих также интересует вопрос, который касается сроков действия документа. Здесь нет никаких ограничений, поэтому сторонам стоит обсудить это сразу и указать дату в документе.

Если же дата не указывается, то договор будет действовать до тех пор, пока стороны не решать прекратить его. В случаях с преждевременным прекращением найма, арендатор и собственник должны быть предупреждены хотя бы за три месяца до этого.

Срок может быть и другим, если это описано в документе.

Что стоит указывать в документе?

Многие забывают описывать момент, касающийся ремонта помещения. Таким образом при произведении расчета, арендатор может и не получить компенсации, если ремонт он проводил самостоятельно. Доказать данный факт после будет очень сложно или практически невозможно.

Нужно сразу обсудить все права и обязанности сторон и описать их в договоре. Таким образом можно избежать споров и судебных разбирательств. Но арендная плата и ее расчет – важнейший вопрос, который указывается в документе в первую очередь.

Если вы запомните все вышесказанное, то в будущем у вас не должно возникать никаких разногласий или споров с другой стороной сделки. Вы будете заниматься коммерческой деятельностью в законном порядке и за умеренную плату. Главное – правильно составить договор и лучше всего, зарегистрировать его у нотариуса, для собственной уверенности в его легальности.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://PravoNedv.ru/nezhiloe-pomeshhenie/raschet-arendnoj-platy.html

Расчет арендной платы за нежилое помещение (приложение к договору аренды нежилого помещения без права выкупа на территории Ступинского района Московской области)

Приложение к Договору аренды нежилого помещения

РАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

К ДОГОВОРУ N ___ ОТ ________

Арендатор:

Название ______________________________________________________ Адрес нежилого помещения ______________________________________ Площадь нежилого помещения ______________ кв. м.

В том числе подвалы _______________ кв. м.

Согласно решению Совета депутатов от 03.10.2002 N 292/21 размер годовой арендной платы за нежилое помещение определяется по следующей формуле:

Апоб = Ап + Апп;

Ап = Бап х Кизн х Км х Кт х Кз х Кнж х Ки х Кд х S;

Апп = Бап х Кизн х Км х Кт х Кз х Кнж х Ки х Кд х S,

где: Апоб — общая арендная плата занимаемого нежилого помещения; Ап — арендная плата надземной части помещения; Апп — арендная плата подвального помещения; Бап — базовая ставка арендной платы 1 кв. м = 350,00 руб.

; Кизн — коэффициент износа нежилого помещения; Км — коэффициент качества материала строения; Кт — коэффициент типа строения; Кз — коэффициент, учитывающий территориальную зону (величина коэффициента для Ступинского района 1,25); Кнж — коэффициент качества нежилого помещения; Ки — коэффициент удобства использования; Кд — коэффициент вида деятельности;

S — площадь нежилого помещения.

Ап = 350,00 х __ х __ х __ х 1,25 х __ х __ х __ х __ = __;

Апп = 350,00 х __ х __ х __ х 1,25 х __ х __ х __ х __ = __.

Размер годовой арендной платы за аренду нежилого помещения
составляет:

Апоб = _________________ + ________________ = _________________ __________________________________________________________________

(прописью)

_________/12 = _________ в месяц (цифрами) (цифрами) __________________________________________________________________

(прописью)

Размер НДС определяется законодательством РФ и составляет
_____ руб. в месяц.

Всего к оплате ________________ руб. в месяц.

Расчет произвел _________________
(подпись)

Источник: http://hr-portal.ru/doki/raschet-arendnoy-platy-za-nezhiloe-pomeshchenie-prilozhenie-k-dogovoru-arendy-nezhilogo

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения в Москве

Тема:

  • Коммерческая недвижимость: методики, правила, расчеты

Приложениек постановлению ПравительстваМосквы

от 14 октября 2003 г. N 861-ПП

МЕТОДИКАРАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТАМИ НЕЖИЛОГО

ФОНДА, НАХОДЯЩИМИСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ

Настоящая Методика разработана в целях реализации основных направлений социально-экономической политики Правительства Москвы на среднесрочную перспективу, в том числе целевых программ по поддержке и развитию приоритетных для экономики города видов экономической деятельности при постепенном переходе к установлению величины арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, к ставкам, реально складывающимся на рынке аренды недвижимости города.Для обеспечения единой политики поддержки хозяйствующих субъектов на территории города в условиях проведения независимой оценки рыночной стоимости объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы и предоставляемого в аренду, осуществляется учет основного вида экономической деятельности коммерческих организаций. Определение основного вида экономической деятельности коммерческих организаций производится в соответствии с указаниями по определению основного вида деятельности коммерческих организаций на основе общероссийского классификатора видов экономической деятельности, утвержденными Госкомстатом России.

Методика определяет цену предложения ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в собственности города Москвы, а в случае заключения договора на торгах стартовую цену.

1. Общая часть

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды.

Для реализации основных направлений социально-экономической политики Правительства Москвы на среднесрочную перспективу, в том числе целевых программ по поддержке и развитию приоритетных для экономики города видов экономической деятельности при расчете арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, учитывается основной вид экономической деятельности коммерческих организаций.Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:- затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание (исключая эксплуатационные расходы) и оформление объекта аренды, возмещаемых арендатором;- доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг оплачивается арендатором по отдельным договорам с соответствующими организациями и в расчет арендной платы не включается.

2. Расчет арендной платы

Формула расчета арендной платы имеет вид:

            АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) +

                  + (ОЦ x S x Кд x Квд x Ккор),

где:АПЛ — годовая величина арендной платы;Азатр — затратная составляющая арендной платы;Адох — доходная составляющая арендной платы;ОТ — отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизационные отчисления в размере не менее 2% от полной восстановительной стоимости объекта аренды.

ОТ определяется по формуле:

                         ОТ = Спвс x Кот,

где:Спвс — полная восстановительная стоимость арендуемой площади по данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).

Под полной восстановительной стоимостью объекта понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки и стоимости земельного участка;Кот — коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы;НКЛР — величина расходов собственника, связанных с оформлением объекта для сдачи его в аренду;СТР — величина страхового взноса за арендуемый объект;ОЦ — оценка рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта;S — площадь арендуемого объекта;Кд — коэффициент доходности от использования объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы;Квд — коэффициент видов деятельности;

Ккор — корректирующий коэффициент, отражающий категорию арендатора.

Величина арендной платы (АПЛ) изменяется ежегодно в зависимости от изменения коэффициентов и уровня ожидаемой инфляции, используемых при подготовке бюджета города Москвы на очередной финансовый год.

Коэффициенты расчета арендной платы, изменение которых возможно ежегодно, — Кот, НКЛР, СТР, Кд обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития города Москвы на очередной год.

Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа.

Оценка рыночной стоимости и полной восстановительной стоимости объекта нежилого фонда (объекта оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком и отражается в отчете об оценке объекта нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.2.1. Коэффициент Ккор (корректирующий, характеризующий категорию арендатора, в том числе социальную направленность его деятельности, и отражающий объем прав пользования арендуемым имуществом).

Источник: https://www.realtymag.ru/spravochnik/metodika-rascheta-arendnoy-platy-za-nezhilye-pomeshcheniya-v-moskve

Арендная плата в 2018 году: расчет, порядок установления, начисления. размер, повышение и понижение ставки | Жилищный консультант в 2017 году

1408

Содержание статьи:

Что такое арендная плата?

Арендой, согласно действующей редакции ГК РФ, признается временное (срочное) владение имуществом любого типа, подразумевающее целевое использование и возмещение собственнику денежной суммы, установленной в договоре аренды. На основании возмездности договора вводится понятие арендной платы, раскрытое в рамках статьи 614 ГК РФ.

Таким образом, арендная плата – это совокупность выплат за факт владения имуществом, выраженная в денежной или натуральной форме и перечисляемая ежемесячно либо за другие промежутки времени.

Арендная плата не обязательно должна иметь рыночный механизм формирования: во главу угла поставлены договоренности, достигнутые между собственником и арендатором.

На время установления аренды съемщик фактически владеет (но не является собственником и не может распоряжаться) имуществом, используя его по назначению и несет ответственность за его сохранность.

Арендная плата может устанавливаться за любое движимое и недвижимое имущество, в частности за:

  • Квартиры и прочую жилплощадь (вся 35 глава ГК РФ).
  • Транспорт и иную технику, прокат  (установлен статьей 626 ГК РФ).
  • Земельные участки (статья 39.7 ЗК РФ).
  • Финансовые активы (лизинг).
  • Предприятия и строения.

Виды арендной платы

Исчисление арендной платы может устанавливаться в рамках договора, а также в рамках методик, предопределенных законом:

  • Периодических или единоразовых платежей, вносимых до истечения срока аренды. Платежи могут быть фиксированными или плавающими, что зависит от объема дополнительных услуг, потраченных в ходе найма. Данный вид является наиболее применимым.
  • Встречной аренды, выраженной в натуральном виде. Возможен вариант, при котором осуществляется передача в собственность вещи, то есть происходит натуральная оплата. Стороны определяют гарантированный срок, служащий необходимой компенсацией за передаваемую вещь. Срок аренды с подобной платой определен длительностью встречной аренды.
  • Дохода от ведения предпринимательской деятельности, осуществляемой в арендуемом объекте. В данном случае устанавливается процентная ставка, применяемая как до налогообложения, так и после. На практике данный вид арендной платы значительно уступает фиксированным платежам, поскольку вносит неопределенность и риск обмана для арендодателя. Лицо, выступающее нанимателем, информирует о доходах, а собственник предоставляет отчет об арендной плате.
  • Вложений во внешний вид и коммуникации арендуемого объекта. Часто смешивается с фиксированными платежами, позволяя не только получать деньги с арендованного имущества, но и восстановить качественные признаки жилья, автотранспорта.
  • Прочие блага и услуги, предоставляемые арендатором собственнику. В частности, арендатор может предоставлять предпринимательские услуги, которые в иных случаях предоставляются только на коммерческой основе.

Определение размера арендной платы

Размер оплаты тесно взаимосвязан с видом арендной платы, который определен в договоре. Если арендная плата составляет определенную пропорцию, лицо, нанимающее помещение, обязано предоставлять документы, на основании которых будет произведен расчет арендной платы по оговоренной формуле. В частности, применимы справки из налоговой инспекции или приходно-кассовые ордера.

Фиксированная выплата, в том числе выплаченная единовременно, определяется условиями договора, что запрещает проводить повышение арендной платы в одностороннем порядке.

Поскольку заключение договора аренды является добровольным, законодатель предполагает, что стороны в силах самостоятельно определить ценность владения имуществом, опираясь на рыночные показатели. При этом арендатор обязуется вносить плату регулярно на основании статьи 614 ГК РФ.

Данный пункт определяет важнейшую обязанность, нарушение которой может стать причиной пересмотра соглашения.

На основании статьи 310 ГК РФ собственник наделен правом менять размер арендной платы самостоятельно.

Подобная несправедливость была рассмотрена Высшим арбитражным судом, который установил следующую трактовку: односторонняя смена условий договора возможна не чаще одного раза в год (письмо ВАС №66).

Срок рассчитывается с момента заключения договора, который, согласно тому же ГК РФ, может быть исчислен с момента передачи имущества.

Руководящая роль закона не применима, если стороны самостоятельно решают пересмотреть размер арендной платы: сроки и суммы остаются на усмотрение участников сделки. Исключение составляет государственное имущество, в частности земля, на размер платежей которой влияет базовая ставка арендной платы, регламентированная муниципальными подзаконными актами.

Порядок выплаты арендной платы

Арендная плата не может быть выплачена, если имущество не передано в пользование арендатору. В ином случае порядок выплаты выглядит следующим образом:

  1. Лица, планирующие заключить арендное соглашение, совместно (либо собственник единолично) определяют стоимость соглашения.
  2. Происходит заключение договора по образцу, в рамках которого обозначается срок действия соглашения. По общему правилу указывается один год. В документ также вносят порядок внесения выплат и ответственность, дополняющую нормы ГК РФ.
  3. Имущество передается во владение арендатору по акту приемки-передачи. Документ должен содержать состояние предмета сделки, а также пометки, которые может вносить принимающая сторона.
  4. Оплата производится на расчетный счет организации-арендодателя, указанный в договоре, либо передается лично в рамках квитанции, акта или иного приходного документа. Арендные платежи, не зафиксированные документально, не могут считаться погашенными.
  5. Если в качестве оплаты передается имущество или единовременная выплата, а в рамках договора не указаны сроки передачи, арендатор обязан предоставить их в течение 30 дней с момента получения доступа к объекту.
  6. По окончании периода аренды, текущий арендатор имеет приоритетное право продления аренды. При этом цена аренды для него не может превышать предложение данного объекта на открытом рынке. Арендатор может направить письмо о снижении арендной платы, если к тому располагает ситуация на рынке.
  7. Все платежи с момента внесения становятся собственностью арендодателя, кроме случаев, когда в договоре установлена встречная аренда. Таким образом, арендатор не имеет права распоряжаться средствами, имуществом, положенным арендатору по договору.

Досрочная выплата аренды

Гражданское законодательство также определяет, что в ситуациях, когда обстоятельства не зависят от воли арендатора или арендодателя, возможна досрочная выплата аренды.

Досрочная выплата не всегда означает прекращение действия договора.

В частности, если арендатор регулярно нарушает условия соглашения, портит имущество, арендодатель может истребовать платеж за два периода (как правило равных месяцу), установленных в договоре.

Право на досрочную выплату аренды в пользу собственника может быть использовано, если нарушение сроков составляет менее одного месяца.

Более того, арендодатель может требовать внесение платежа не более чем за один месяц вперед, что фактически означает предоплату.

В случае судебного рассмотрения, если имущество собственника испорчено в результате действий арендатора и данное требование изложено в заявлении, суд также может принудить к досрочной выплате аренды.

Наиболее популярные вопросы и ответы по арендной плате

Заключение

Арендная плата является эффективным инструментом поощрения собственников, самостоятельно не использующих предмет своих прав. Установление арендной платы может происходить в одностороннем порядке или по договоренности между лицами. Передача имущества иным лицам за плату детально рассмотрена в ГК РФ, ЗК РФ, а также отдельных федеральных законах, устанавливающих:

  • Взаимные обязательства по передаче имущества, средств и соблюдению сроков между арендатором и арендодателем.
  • Необходимость своевременной оплаты арендных платежей.
  • Различные формы выплат, ограничивающиеся лишь условиями соглашения.
  • Возможность получения выплат досрочно, если к тому располагают обстоятельства.

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:

Заявки и звонки принимаются и .

Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/prava-i-obyazannosti-arendatora-i-arendodatelya/arendnaya-plata/

4.1.Методика расчета арендной платы за коммерческие помещения

            Размер арендной платы – существенное условие договора, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

            Размер арендной платы зависит от следующих показателей: места расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание; назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.

); принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания. Данный перечень не является исчерпывающим.

Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания. Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.

            В предусмотренных законом случаях (например, в случаях аренды государственного имущества) применяется нормативный способ расчета ставок арендной платы, устанавливаемый или регулируемый уполномоченными на то государственными органами.

Обычно ставка арендной платы устанавливается за единицу площади арендованного здания – 1 квадратный метр. Стороны могут отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит долгосрочный характер, то как правило применяется годовая ставка.

            С 01 апреля 2002 года, Постановлением Правительства Москвы от 26.02.2002г.

№ 150-ПП «О порядке расчета ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы», в Москве установлена минимальная ставка годовой арендной платы за 1 кв.м.

общей нежилой площади в размере 490 рублей, а базовый размер стоимости строительства 1 кв.м. нежилой площади при расчете арендной платы в размере 13.300 рублей.

            Существует методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, которая регулируется Приложением № 3 к Постановлению Правительства Москвы от 22.

01.2002г. № 68-ПП. Рассчитанная в соответствии с данной методикой величина арендной платы не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг.

Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:

Затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемые арендатором;

Доходная часть, равная доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без прямого учета вида деятельности арендатора. Формула расчета арендной платы имеет вид:

АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ • S • Кд • Ккор),

АПЛ – годовая величина арендной платы;

Азатр – затратная составляющая арендной платы;

Адох – доходная составляющая арендной платы;

ОТ – отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).

            Величина ОТ определяется по формуле: ОТ = Синв • Кот

Синв – инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);

Кот – коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05

НКЛР – величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года);

СТР – величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года);

ОЦ – оценка рыночной стоимости 1 кв.м. арендуемого объекта;

S – площадь арендуемого объекта;

Кд – коэффициент доходности 1 кв.м. аренды объекта, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год;

Ккор – корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

            Величина Арендной платы АПЛ изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формул расчета арендной платы. Изменения показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет г.Москвы.

            Размер арендной платы – существенное условие договора, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.

            Размер арендной платы зависит от следующих показателей: места расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания (степень износа, строительный материал, из которого построено здание; назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.

); принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания. Данный перечень не является исчерпывающим.

Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания. Плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Следовательно, договором или законом может быть предусмотрена раздельная плата за землю и аренду здания или сооружения.

            В предусмотренных законом случаях (например, в случаях аренды государственного имущества) применяется нормативный способ расчета ставок арендной платы, устанавливаемый или регулируемый уполномоченными на то государственными органами.

Обычно ставка арендной платы устанавливается за единицу площади арендованного здания – 1 квадратный метр. Стороны могут отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит долгосрочный характер, то как правило применяется годовая ставка.

            С 01 апреля 2002 года, Постановлением Правительства Москвы от 26.02.2002г.

№ 150-ПП «О порядке расчета ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности города Москвы», в Москве установлена минимальная ставка годовой арендной платы за 1 кв.м.

общей нежилой площади в размере 490 рублей, а базовый размер стоимости строительства 1 кв.м. нежилой площади при расчете арендной платы в размере 13.300 рублей.

            Существует методика расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, которая регулируется Приложением № 3 к Постановлению Правительства Москвы от 22.

01.2002г. № 68-ПП. Рассчитанная в соответствии с данной методикой величина арендной платы не включает стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг.

Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:

Затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание объекта аренды (исключая эксплуатационные расходы), возмещаемые арендатором;

Доходная часть, равная доходу собственника от сдачи объекта в аренду.

Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды без прямого учета вида деятельности арендатора. Формула расчета арендной платы имеет вид:

АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) + (ОЦ • S • Кд • Ккор),

АПЛ – годовая величина арендной платы;

Азатр – затратная составляющая арендной платы;

Адох – доходная составляющая арендной платы;

ОТ – отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизацию и исчисляемые в размере не менее 2% от инвентаризационной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).

            Величина ОТ определяется по формуле: ОТ = Синв • Кот

Синв – инвентаризационная стоимость арендуемой площади по данным Московского городского бюро технической инвентаризации (в ценах текущего года);

Кот – коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год в пределах от 0,02 до 0,05

НКЛР – величина накладных расходов, состоящая из стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду (в ценах текущего года);

СТР – величина страхового взноса за арендуемый объект (в ценах текущего года);

ОЦ – оценка рыночной стоимости 1 кв.м. арендуемого объекта;

S – площадь арендуемого объекта;

Кд – коэффициент доходности 1 кв.м. аренды объекта, устанавливаемый нормативным актом города Москвы на текущий год;

Ккор – корректирующий коэффициент, отражающий степень прав арендатора в отношении арендуемого имущества.

            Величина Арендной платы АПЛ изменяется ежегодно в зависимости от изменений показателей всех составляющих формул расчета арендной платы. Изменения показателей зависит, в частности, от уровня инфляции (величины дефлятора), закладываемого в очередной годовой бюджет г.Москвы.

Источник: http://www.srinest.com/book_996_chapter_10_1._OBEKT_ARENDY.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector